買樓自住 vs 買樓投資

最近, 又有新樓盤再開售, 而價單比起同一樓盤第一批平了, 有朋友A問我, 我應否入市, 但又驚買完之後樓市會跌.


事先聲明, 我呢位朋友係一位絕對有能力買樓的專業人仕, 但佢唔係一個有經驗買樓的人, 所以走嚟問我呢個有少少經驗的人而已.

以下是我與朋友A的對話內容:

有錢人: " 你覺得你係好鍾意呢度鴉?定還是想佢升值?"

朋友A: " 我鍾意呢度, size/ 坐向都鍾意."

有錢人: " 咁如果你買左之後, 樓價即時向下走20%, 你會點呀."

朋友A: " 咁就緊係唔開心啦, 但我都唔會賣左佢嘅, 因為我係諗住遲啲搬入去."

有錢人: "咁如果我話你知, 呢個樓盤會喺開完盤之後慢慢向下走20%, 如果你依家唔買, 咁你最想要嘅單位會比人買左, 只有差唔多嘅單位, 你又會點?"

朋友A: "咁呀...."

從上述對話, 我幫朋友A分析, 有以下幾點結論:
1. 佢唔係供起樓的人, 無論樓市升高走低, 基本上對佢無影響 (只要佢唔係失業無錢供樓,就唔洗賣樓);


2. 對於佢嚟講, 層樓係佢第一幢物業, 又係會住入去的物業, 樓市短期升跌, 只會對佢"心理"造成影響;

3. 佢係鍾意呢個盤而願意買, 所以就算比起同區二手樓有較大"溢價",佢都會買. 因為呢個盤已經成為左佢嘅消費性考慮多於投資性考慮. 即是說考慮層面係: ability + willingness, 而唔係計rate of return; 如果係以消費性考慮, 就唔好諗有resell value, 否則, 就會變成投資考慮;

4. 我以樓價會有20%向低走為的假設, 令朋友A有猶豫要唔要即時買"最想要"的單位, 即是說呢20%就係買佢"最想要"的大概價錢. 所以佢應該 "講價", 將佢呢個"最想要"的"價格"降到最低;

5. 如果傾唔埋, 記得唔好"強迫"自己入貨 ~~ 因為咁只係等於迫自己去 able but unwilling消費;



分析過後, 朋友A明白到自己今次的買樓決定是一個怎樣的決定, 之後開開心心去買樓. (雖然, 我覺得呢個樓盤開價都依然係貴, 但"心頭好"係唔洗用rate of return 決定價格的, 而係用sense of satisfaction決定)



其實, 呢個故事亦都係好多人買樓(無論新樓定二手樓)嘅故事, 簡單啲講就係 "又怕痕又怕痛", 即係又想買, 但又怕買左會後悔. 如果要買樓, 首先要分析清楚, 就唔會有煩惱:

1.你係以層樓作為自住(消費性)還是投資性? 如果係自住, 請考慮你比得起首期嗎?供得起往後供款嗎? 還有其他差餉管理維修費... 買左之後就唔好諗賣返出去值幾多錢, 消費嘛, "燒"左就"廢"嫁喇;

2. 如果係投資, 就要好好諗投資回報, 包括租金收入呀, 幾時會賣出呀等等, 如果自己睇錯市, 一入貨就蟹左 (年年都有呢啲貨嫁啦),咁就只可以怨自己"渣斗"囉;

你可以同一時間考慮晒兩種情況 雖然有少少複雜, 但都係計數之嘛. 但千奇唔好將兩種情況混淆, 否則就只會好似部份"無殼蝸牛"咁,市好市淡都無樓買,市旺市靜都租樓住 -- 只可以靠"人"幫忙鬧政府鬧政策鬧發展商. 因為呢班蝸牛朋友正正就係用左一個消費者嘅角度去做投資決定 ~~~ 死硬.