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2013年4月1日

回應網友 - pokson (as at 2013/03/31)

首先, 多謝 Pokson咁比面願意參考我的建議, 由於篇幅頗長, 所以決定開新文回應, 以便大家閱覽, 也方便有錢人自己作記錄.....


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有錢人你好,

我有個情況, 想參考下你意見, 如你有時間的話可以看看給小弟一些意見嗎?

我現有一自住樓兩房, 估值400萬, 尚欠銀行167萬, H+0.8%plan, 月供6000. 我的收入約3萬, 太太照顧兒子所以沒有工作, 因可能會在未來2年內生多一個, 所以太太應該不會再工作了. 扣除每月所有支出後, 我每月約儲3-5千. 現時儲蓄有20萬, 我一直全數作股票投資的.

由於兩房細, 我們正部置在將來跌市時如何在換成三房. 我儲蓄只有最高5千. 儲十年也只有60萬. 但我加按卻可有113萬. 我和太太也覺得值得一按.

400萬可加按280萬, 扣除尚餘貸款167萬, 可套現113萬, 息率應2.4%, 還30年, 1%rebate, 罰息期兩年. 供款額由6000加至約10918, 差額4918, 一年即59016. 若只計增加了的利息支出, 則多了4100, 全年49200.

我的想法是以套現資金113萬計算, 要賺回差額一年59016, 即是要有5.22%回報, 若只賺回增加了的利息支出, 則要有4.35%.

我們計劃將這113萬資金作盈富基金投資, 以賺取回報cover多出來的支出.

好處:
1)因自住樓不能賣, 但加按卻可享受到樓市升幅的利潤
2)借出的113萬, 只靠我的儲蓄是十年也儲不到,
3)將壞債務(自住樓按揭), 變成可以增值的好債務(盈富基金)
4)現只有股票20萬, 賺100萬要升5倍, 但用100萬賺100萬則只需升1倍.
5)要同時間鬥快, 在樓市下跌前儲足夠錢換樓, 不加大投資本金的話會增加難度及不確定性, 未能在樓市下跌時入市, 很易錯失機會
6)扣除每月洗費後, 仍可負擔加按後的供款額, 不怕影響生活

要考慮的地方:
1)利息支出增加, 放棄H plan, 這期望以加按得出的錢來抵銷這部份支出
2)若在未來加息, 我可以將這加按的錢還返部份給銀行, 壓低供款額

我和太太的想法是單靠儲蓄很難可以夠錢換樓, 因我在股票投資已有相當程度的認識, 但穩陣起見也只將加按的錢用來操作盈富基金. 我這個想法的考慮點是, 加按後不會影響現時生活, 最差情況賺得不多而又加息, 亦可將錢還給銀行. 未知有錢人會否有一些觀點可以提醒下小弟, 或有沒有一些建議可作參考?

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to pokson, 再次多謝你的閱讀及講出你的想法, 大家一同交流, 一同進步.

首先, 你的計劃是以加按的方法, 得到資金去賺取回報, 以底抵消利息支出, 等待樓價下跌入貨. 我把這個計劃定性為一個投資的決策/ 計畫, 而非消費性的.

你的想法是沒有甚麼問題的(其實, 有甚麼想法都沒有問題, 問題在於如何執行之嘛, 這是我公司的人士顧問經常講的), 

只是, 我有以下的現況及可能的情況想跟你分析一下:

1. 你的月入約 $3萬, 現月供$6千, 因為現行實際年利率只係1%唔夠, 即是你欠銀行167萬,一年利息只係$1.67萬, 如果我無估錯, 你大約仲有23年左右要供, 但如果利息加到3% (可能是三兩年之後的事, 但現在已經有升息的眉目了), 你就已經要比$5萬利息一年 (比現在多了$3.34萬), 即每月要比多近$3千元了. 即是你現在的每月儲蓄就要比做利息;

2. 如果你加按至$280萬, 3%息分30年即是月供約$12000, 你依家每個月都要洗兩萬, 如果加按之後,如果只計你的每月工作收入及支出, 你已是負現金流的. 即是說, 如果利息繼續向上, 你的本金在每月減少的情況下, 你還要增強你的實際投資回報~~~ 也就是說, 你的投資回報要不斷上升才可以catch-up得到現金減少; (或者是你的工作收入增加)

3. 以你對自己家庭的情況描述,應該是年青家庭吧; 一個小朋友慢慢長大,以至到一個家庭, 是會有很多事情要洗錢的 ~~ 生老病死, 結婚生仔.... 三兩萬, 甚麼十萬八萬也是等閒的, 那麼, 你的"負現金流"就會加劇, 而對你的投資回報的要求壓力又進一步加強;

4. 不知道你的工作如果? 收入是否穩定? 如果否, 因為你是家庭經濟支柱, 你的收入就是家
庭的一切了. 所以工作穩定性對你來講是一大考慮.

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然後, 就是談一談樓價, 樓按, 股價, 經濟, 金錢的購買力當中的關係:

1. Pokson, 有沒有想過, 如果樓市要下跌的話, 跌幾多才是你的心儀單位的心儀價格呢? 同時間, 如果你的心儀單位跌到呢個價, 而你又唔係一炮過買入來, 即是說你要換樓, 要賣樓, 咁你現在的單位到時又會值幾多錢呢? 如果咁樣跌, 你又洗唔洗補錢賣樓呢? (因為你之前加按了) 如果要補完水之後, 你又仲有無錢買新樓呢?

2. 老實講, 如果只係跌一成半成你都已經換樓的了, 根本你就唔洗加按等跌啦, 因為你已經夠實力換樓了, 唔夠都一定可以借到夠, 但如果想話樓價跌返三成五成先換喎, 到時就算樓價跌三成, 股市隨時已經無左五成, 咁你係咪好似有啲地產鋪門口貼住張 "賣股換樓"呢?

3. 如果你心儀的單位現價是600萬, 跌三成就是420萬, 而你現在的單位是400萬, 跌三成就是280萬. 心儀單位跌到$420萬之3成首期是126萬, 你到時賣左樓,得280萬, 減你樓按的約160萬, 即是仲有120萬CASH, 加埋你的20萬儲蓄, 140萬? 不夠嗎?? 

4. 樓大跌, 股又跌, 經濟都唔會好啦, 但如果你的工作是十分穩定的, 你要做樓按也不是難事, 否則, 到時做按揭就有點難度了.

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講到呢度, 或者你都睇到我的建議是甚麼吧.... 我再講白啲, 以現在你的目標, 可以不用加按!! 因為咁樣會令到你每個月由正現金流變成負現金流. 一間公司又好, 一個個人又好, 好多時財政有問題, 唔係賺唔到錢, 唔係無資產, 而係無現金流, 無正現金流. 這是非常危險的一件事!!! (聽過坐食山崩吧)

當然, 如果你對自己好有信心: 

1. 穩定的工作收入將會增加至就算加息多點(say,去到7%-8%年利息),也不會影響到你的現金流,也不用降低現有生活水平去"將就"現金流需要; 或是

2. 你每年投資回報100%肯定會在加按的成本以上;

做到以上任何一樣, 我都建議你去馬, 否則, 請停一停, 想一想我上述的情況, 想清楚, 計清楚條數, 無問題, 去馬亦無妨. 

以儲蓄的速度去追樓價是沒有可能的, 但樓價是會波動的, 意思是有上有落, 我們要做到的, 就是catch up得到佢下跌完之後的moment. 做正確事, 就這麼簡單. (第一次很難, 但只要有有意識的第一次就一定做到第二次), 加油!!


意見供你參考. 祝你換樓成功, 生活愉快

15 則留言:

  1. 贊同有錢人的建議 --- 以投資角度出發,任何時候都要有最壞的情況下,作好的準備和對應方案,如果明知退路是不能[輕鬆的執行](例如沽出已下跌很多的盈富基金,來償還貸款),最好的決定是不要開始。

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  2. 真羨慕有blog友留言問你如此詳細的財務問題, 看見你們的對答實在獲益良多。

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    1. 止凡兄, 其實我也有去你的blog看文的, 也有想過post在你處問, 不過因為之前我在有錢人的blog留過言問問題, 我博下有錢人會否俾D竟見參考下, 所以揀了這裏. 止凡兄如果有咩提議建議, 不介意的話都可說說, 等小弟行少D冤枉路^^. 現在有講關於樓市的blog不多了.

      你最近一次加按的時機真是恰到好處, 我現在加按, 職員說嘗試幫我用舊plan2.15%做, 不過我估都係講下, 多數唔得.

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    2. 止凡兄,你也有不少與網友交流的機會,我也是你的長期讀者.你的文章對我有很多啟發.

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  3. 謝謝有錢人的回應, 容我也補足一些資料.

    我本身做職業治療, 這一行市場很嚴重缺人, 更有些私人公司寄信來挖角, 我間機構過往兩三年都一直請不到full team, 連見工的人也少, 每年大學新畢業得40人, 醫院全部吸納哂, 以致很多機構也請不到, 往年仲搞到機構去和學院傾數, 要加開學位及master課程, 以增加畢業生數字, 也因為難請人, 所以機構在我們這工種的加薪幅度都比其他工種多, 所以我的職業相對是穩定而且容易轉工. 我太太本身是護士畢業, 最差情況是, 等小朋友過多一兩年返左幼稚園後, 都可以parttime幾個鐘幫補下.

    現金流問題也是我很重要的考慮(我也相信富爸爸理念的), 因若進入負現金流就很麻煩的, 我對日常支出控制也很好, 過往8-9年我也有每日記錄支出, 所以都了解家庭財況處於甚麼情況, 我願意在此時加按也是考慮到現時還不會影響我生活, 而且亦建基於我人工可預期仍有上漲空間, 並且, 最重要是, 就算加息後, 若真影響我現金流, 我索性將一部份錢還返俾銀行減低每月供款, 已可解決此問題.

    如果不加按只是等樓市下跌時換, 確實可以憑我現時的能力換到樓. 但其實除想換樓外, 今次的加按我和太太都是想把握機會將我們的目標再推前一步, 可以換入三房同時將兩房租出. 我和太太討論後, 有感若只是等待樓市下跌細換大, 這樣在操作上比較被動, 若套出113萬作投資增值, 我們便有機會做到買入三房同時兩房租出.

    我在計數時, 最頭痛的地方就是如你所說, 假若到樓價跌時, 我要如何處理現時手頭的單位. 因加按後的供款額是10918. 若我心儀單位跌至400萬, 做三成首期給120萬, 假設利息仍是2.4%, 分30年, 我的三房供款也是10918. 那麼到時我就應不能上會了, 因超過入息50%, 也過不了壓力測試.

    為左遷就供款額, 若我要保留兩房, 買三房, 要將兩層樓的供款壓低至銀行要求. 到時兩層樓總市值800萬, 要借貸額壓至400萬才可將供款壓至15600, 即到時已經要有資產400萬(用113套現得出及本身20萬增值得到), 這顯然難度最高.

    所以另一個較可行的方法是, 假設樓市跌三成及政府放寬七成按已可放租, 到時先將兩房租出, (租出後我們一家會可到外母家暫住, 我之前也問過, 外母大人應無問題的), 應可租出8500至9000. 以租金八折計我入息, 放租8500可當我新增入息6800, 而銀行要求供款不能超過入息50%, 那麼這6800可為我帶來額外3400供款額. 假設當時人工去到3.3萬, 那麼我的最大供款額為19900, 減去兩房的供款額10918, 我的三房供款額是8982. 那麼三樓價400萬, 首期給180萬(45%), 便將供款額壓至8578. 這樣的話, 我只需用113萬和20萬增值至180萬便可, 難度相對降低. (未計壓力測試及其他洗費, 但簡化說明, 大方向是這樣).

    若一切如劇本進行, 那麼兩房10918供款-8500租金=2418. 三房供款8578. 到時兩間只需供約11000便可控制了兩層樓.

    以上是理想的一面, 假若我未能在樓市下跌前將資產增值, 情況又如何呢? 那麼到時我便要放棄兩房出租, 買入三房的計劃, 而是純粹細換大, 這也沒有甚麼損失, 只是變成像沒有加按一樣.

    最壞情況是要蝕了加按的錢, 但這不影響我現金流, 對我生活沒有影響, 只是可能要等待賺回, 或等樓價再跌深些才換. 但這發生這情況在我身上的機率應該較低, 我對自己在股市裏的操作有信心, 我有自己的交易系統及重視紀律(雖然也有犯錯), 但絕不是無知盲目炒股賭錢的人, 但為了降低風低, 我也只限於投資盈富基金.

    數就是這樣計, 劇本也是這樣寫, 成不成功也不知道, 不過我和太太最終想法也是若不趁現在仍負擔到供款, 仍能加按一大舊錢出來去嘗試增值一下, 單靠現時儲蓄能力, 要再買入多間收租的時間及不確定性更大.

    和你討論後也更清楚了現時情況及考慮重點, 第一是心裏有個譜, 起碼再確定自己現時即使加不加按, 將來跌市時都可以細換大, 起碼最基本要求換樓這動作已經可預期達到. 第二是無論任何情況都要考慮到家庭的現金流狀況, 不要因加按或將來買樓而影響太大. 第三也要留意若利息上升, 而樓價未跌時, 對我本金資產增值速度要求更高.

    再次謝謝你的回覆, 有你們寫blog分享其實是我們這種cd rom的福氣, 在現實生活中, 我身邊對投資理財有興趣的朋友是零, 所以很多時也只是睇blog, 同自己思考.

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    1. to Pokson, 見你回應得咁長盡, 也不好意思不回得詳細一點.

      你是一個職業治療師,收入一定是穩定的了,據我所知,無論公私營醫療機構都好渴市;而以你現時的收入來講,平均每年有5%-15%升幅應該無問題,一直升到去現時的一倍左右吧,如果你自己出來攪醫務所可能更有前(錢)途.在起初的階段也可能會辛苦一點,因為出來攪就不是照顧傷病者咁簡單了.但那滿足感也會比現在為高. (可以的話, 做多點pro-bono吧, 滿足感一定更高!!)

      說回你的投資計劃, 有幾點時間性的問題想提醒:

      1.如果為了令你們擁有兩層樓,而要全家與外母家暫住,而時間時要把出租樓放租,且時間足夠長到要銀行”接受”租金為你收入一部份,應該不會是三兩個月就可以,少說也要三兩年,有些銀行更不會把租金計算作為收入,除非你有不只一個出租單位,也有track record是以租金作為收入 (即是以租金納稅);

      2.因為你想以租金作為收入, 你就一定要比銀行知, 不能”偷雞” (即是與銀行的按揭為自住,但實際已由自住變成是出租而沒有通知銀行; 這屬於違約,不屬違法) 如果兩房單位要出租, 一定要先有銀行同意, 而相關的按揭成數 (減低), 利息也會一併更改(增加), 如是者,你的加按套現計劃也可能不成立了;

      3.另外, “假設樓市跌三成及政府放寬七成按已可放租”, 那租金真的還有$8500-$9000 嗎? 政府的政策更改, 只會因為實際市況改變, 有事實及數據支持, 它才會變, 不會因為 “預期”樓價跌三成, 所以即時放闊政策要求, 而政策之改變, 一般又比實況出現為之遲, 無論”租金”或”政策”, 是但一項不如預期, 就做不到你所說的了,你就要繼續暫住外母家,或是自己出去租樓住, 或是踢走租客, 自己搬返兩房單位,又或是賣走兩房,買入三房(都好,仍有多項選擇呢)

      4.你現在有一個小朋友,未來兩年內想生多個,即是變成四口家庭,到時你外母家就多了四個人了,如上述的情況,一住就是三兩年了, “相見好, 同住難”啊… (個人意見及經驗)

      簡單點說, 這個劇本有太多你不能控制的事, 也有些是你未有提及的事, 致使你的計劃變得被動.
      (指出了一點我見到可能有些矛盾的地方, 請勿見怪)

      當然, 以你的情況, 我仍然是支持加按的, 因為現今的利率對比起以往的利率實在是太低了, 就算日後升返上去5% - 8% 也只是去返正常的水平而已. 如果你有能力 (以錢搵錢的能力), 可以加按的話, 當然是現在加按啦; touchwood講句, 最worst就係你太太都出返來做護士囉, 護士也是長期渴市的, right? 如果她是一個有經驗的護士, 收入更不會比你現時低.

      對於你的”加按套現投資換樓計劃” (小弟剛剛作的), 我反而有一些少少的操作的建議:

      1.得到的百多萬,分開兩份, 50% 做定息投資 (例如債券之類),用來”還息”, 也可以視作為現金儲蓄, 是遇上大跌市時的好幫手 (無論是加碼或是救命), 另一半就做你有信心的股票投資, 當中的25%就做你最有信心的盈富, 而另外的25%就是做你想做的事了, 這絕對是進可攻, 退可守;

      順行的話, 假設你只借到100萬, 加你的儲蓄20萬, 60萬做定息, 只當收到息金等於利息成本; 另30萬盈富有10%進帳 (3萬), 30萬其他就有20%進 (6萬), 再加上你的儲蓄 (當每年6萬), 一年下來就是15萬了, 即你一年之內你的本金多了12.5% (15萬除120萬),而這也是相對安全的, 因為最worst就係衰晒30萬其他項目吧 (即是你的積蓄加本年儲蓄), 不會蝕埋借返來嗰份.

      2.有錢人個人認為, 未去到走投無路之前, 盡量不要打外母家主意 (雖然我不太清楚閣下的家庭情況及關係,是有點武斷), 暫住三兩個月去換樓當然可以, 如日後兩房唔夠住, 先想想出租兩房單位, 自行租住三房單位, 或許要補點錢, 但始終是自己的天地, 點都free 啲嘅.(純粹個人見解)

      3.最後, 互相勉勵: 巴菲特名言 "Rule No.1: Never lose money. Rule No.2: Never forget rule No.1"

      祝 一切順行

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    2. 有錢人可以講多少少關於銀行對收租計入息這點嗎? 我以往理解是有三個月記錄, 銀行就可以當係租金收入當是入息, 為何會是兩三年呢? 我對這點不太認識.

      你提議到的操作分配我也會想想, 這樣確實穩陣些, 始終首先要考慮的是保本為上, 攻擊力只是其次, 萬一突然預上甚麼黑天鵝, 都仲保得到大部份財富.

      謝謝你啊!

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    3. 有關銀行的實際操作,其實我也是一知半解,只是班門弄斧,絕對是有可能錯的.就算是我那些專做corporate mortgage sales的朋友也有可能"錯",因為銀行有個叫"審批部"的部門,好多時,尤其是近期,他們提上去的單都被彈返轉頭,當然,理由是各有不同吧.

      回說以租金作入息計算,如果以銀行的"一般"做法,真的是可以用三個月的租金收入證明去作入息的,以8成計算,只是,如要不違約地做的話,在此之前首先你要通知銀行,得到銀行的consent,搵租客然後搬出(或先搬出然後搵租客),加上三個月的"收入"記錄,這些行動,少說就是要半年一年.

      我講話兩三年的原因,是因為依家唔係銀利多水加政策相就求人做mortgage的時間,而係政策強行唔比人借錢的時間,所以銀行有時會很"安全",要求你做到有真正的"入息"證明 (即報稅)才算是入息,即是你起碼要出租一年有報過稅它們才計,計埋上面講的consent呀,搬出呀,搵租客呀,加加埋埋就係年零兩年甚至有多的時間了.但是,銀行實際的要求,就緊係以你同銀行傾談的條件為依歸啦,以及真實操作的時間,也是因人而異.

      我也有聽聞過有朋友買樓後出租三個月,有出租合約及收租證明,銀行都當收入,但這是一兩年前的事.所以,如果想以租金作收入的情況,最好的做法一定是去銀行搵mortgage部門直接查詢,佢地要做你生意,一定會幫你諗辦法.

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    4. 又學到野! 謝有錢人!

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  4. pokson 兄,
    你對股票投資似有十分信心.
    可否公開你的投資方法,計畫呢?

    mr L

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  5. pokson 師兄的投資是100%盈富基金?
    只靠盈富基金就累積到這樣豐厚的財富?

    Nathan

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  6. 是的Nathan,投資可以好簡單,坊間很多報道都有指出,從歷史數據來看,當HSI PE跌到8-10倍時入市,3年後獲得正回報的機會係100%,而平均回報為138.97%

    Morlorwing

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  7. 所以我絕對讚成係現階段加按投資。HSI PE 10 係非常難得的出現機會,只需在20倍時退出則可。現出息率2.4%,比通帳4%低1.6%,等於借100萬地下有$16,000比你執。

    DATE PE INDEX
    1/9/1974 8.73 210
    1/3/1976 19.65 455
    1/3/1982 9.59 1180
    2/2/1987 21.15 2878
    1/6/1989 9.15 2274
    1/12/1993 22.64 11888
    1/5/1998 9.88 8935
    1/4/1999 21.76 13333
    2/10/2008 8.27 13969
    1/10/2009 19.46 21873
    1/9/2011 9.61 17592

    按這 <10入 >20出的方法至今都未失敗過。現在 HSI PE 係10.5,那是否一個入市的時機?

    Morlorwing

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  8. 好像很吸引,謝謝Morlorwing 的意見,只是現在的市有點看不透

    Nathan

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