"加按" 呢個動作, 基本上就即是將現有做緊的按揭再放大(通常都係講樓宇按揭), 拎返現金出嚟用:
如果, 有錢人有層樓, 估值一百萬, 有錢人已經供左50萬, 咁有錢人就可以去銀行加按, 一般嚟講, 最多拎返 20萬出嚟, 點解係廿萬, 唔係50萬嫁? 因為依家在香港, 銀行有條例, 就係做樓按, 係唔比做多過七成嘅, 如果多過七成就一定要買樓按保險(即是俗稱MC, 係由政府包底做嘅, 歷史詳情唔多講喇). 100萬 x 70% - 50萬 = 20萬
咁有錢人依家兩層樓加埋值成400幾萬, 仲有220萬未供, 照理, 最多可以拎返60幾萬出嚟. 但問題就嚟喇:
1. 有錢人的朋友叫有錢人唔好加按, 因為咁做即係加大左個槓桿, 加大左個風險, 咁第時加息點算?
2. 依家就話個市升姐, 第時, 例如過一兩年, 個市跌又如何? 好可能比銀行追差價嫁喎
3. 60幾萬, 話多唔多, 話少唔少, 拎得出嚟就緊係投資啦, 唔通洗左佢咩? 都要還嫁嘛;
為左答上述兩個問題, 有錢人要做一啲計算:
首先, 有錢絕對唔認為加大左個槓桿等於危險, 最重要係知道加大左槓桿的原因 與及其利與弊, 即是要計好條數, 知道最好係點, 最差又會係點, 然後做好準備, 有兩句說話係好啱用嘅:
“plan for the best, prepare for the worst”(為最好做計劃, 為最差作準備);
“safe margin”(安全邊際);
1) 要答加息點算, 首先計計, 如果真係加息,有錢人的支出會?
依家有錢人有兩層樓, 一層自住, 一層收租, 供樓總支出為$11,000左右, 收入為$6,000左右; 如果有錢人走去加按, 拎返60幾萬出來, 即是欠銀行280萬, 做25年按, 即係每個月要還$11,000唔洗 (以現時1厘息計) ~ 點解會少左嘅? 因為有錢人其中一層樓依家係做左一個較短年期囉.
咁即係話, 加按之後, 如果利息唔標升, 對現金流唔會有太大影響. 以下就係供樓利率同供款額對應表:
1% -約$10,500; 2% -約$11,800; 3% -約$13,300; 4% -約$14,800; 5% -約$16,500;
6% -約$18,000; 7% -約$19,800; 8% -約$21,600; 9% -約$23,500; 10% -約$25,400
如果以 P-2.9 為基礎做加按, 即係個P要做緊13%, 實際利息先會係10%.
以有錢人的家庭收入 (唔計租金收入), 基本上要供$25,400係吃力左好多嘅, 但都絕對唔會做成好大經濟問題囉, 但如果要利息做到呢個位呀….你估外面個境會係點? 一係超級超級好, 好似97之前咁, 借到銀行無水, 要狂加息令到啲人唔借錢; 另外, 一係就極度極度差, 差到銀行唔肯放水… 你話有無可能? 有, 之但係機會唔太高 (宏觀偉論我唔講喇)
但咁講, 利息回復至4% - 5%之間就係正常的事, 我就認為過多一兩年之後就會開始加息喇 (即是2011-2012開始加息). 即是有錢人到時要供約$16,500;
如果利息一直都在低位徘徊的話(日本都已經十幾年超低息了), 咁有錢人咪多謝兼繼續供平樓囉. 不過機會又同升到十幾厘一樣….微!!
2) 樓市跌又點呀?
首先, 樓市跌, 係唔會點影響到有錢人嘅現金流嘅, 因為有錢人有家庭收入、租金收入, 短期之內都唔會因為樓市升跌而改變, (如果會, 即是我可以個個月加租加人工?)
另外, 因為有錢人係一個乖仔, 個個月都準時還錢比銀行; 銀行一般嚟講, 無端端點解要迫個乖債仔一次還晒所有錢, 銀行唔想收息賺錢咩?! 仲可能迫佢跳樓添嫁喎, 真係屎忽痕咩?! 就算銀行真係屎忽痕, 咁又會點…
如果兩層樓跌3成, 即是樓價由400萬跌到得返280萬, 加上銀行追差價, 即是 有錢人有84萬要比返銀行 (400 x 0.7 x 30%首期) 即係借到嘅錢比返銀行. 無得玩
點解跌3成計數? 無得解, 因為呢個係有錢人嘅買入價囉. 如果跌多過3成又點? 又要回水比銀行多啲囉, 如果又真係咁跌喇, 外面個市又會點? 老實講, 我就未聽過有一個地方的樓價會一年之內跌5成, 外加銀行瘋狂追差價喇. 就算97年到03 SARS, 都係普遍跌20%-30%, 只係好個別例子有跌幅超過50% ~~ 例如天水圍美湖居, SARS時的淘大…但咁講喎, 如果上左會的人, 有錢人都未聽過有銀行追過價喎. 所以, 呢個風險又有幾大呢? 有錢人都係嗰句 ~ 微!
其實, 上面兩個問題, 有錢人都已經諗好晒點應對. 相反, 第三個問題反而令有錢人較為頭痛…(待續)
.JPG)
沒有留言:
發佈留言