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2012年11月21日

七成按揭? 九成按揭?

有朋友問有錢人, 如果想買樓, 應該做七成按揭還是九成按揭, 這個問題以前有錢人唔識得答, 因為我無經驗, 也無嘗試過計數, 但現在我可以講, 如果呢個係第一個自住物業或唯一一個自住物業, 除非閣下是有錢到可以唔洗做按揭, 想點買都得的情況, 否則, 越高成數按揭就是對你越有利.


在幾年前, 有錢人同有錢太太第一次買樓的時間都有討論過呢個問題, 當時, 有錢太太就好想比多啲首期, 而有錢人就因為太窮, 真係多個仙都拎唔到出來, 所以, 最後我地上左9成半按揭的尾班車, 之後好似已經取消左9成半按揭了.

回想起來, 當時是有點走運的. 做9成半按揭, 分25年還 (有錢人本想玩30年, 但有錢太太就死都唔肯), 之後個個月還那一點點錢, 很輕鬆地做業主. 個個月雖被強迫"儲錢", 但就對生活造成的實際壓力不大.

其實, 做高成數按揭對年輕人, 尤其對投資有點心得的人是越有利的, 一般來講, 近年按揭利率都在 P-3%左右落墨, 令到實際利率大約是 2%左右的水平, 即是一百萬先比2萬銀利息一年, 唔好講話放在銀行收息唔夠1%咁慘, 其他的任何投資, 要做到2%以上的回報實在不難吧, 買盈富基金都3% 息率. 如果做9成按揭對比7成按揭, 即是每一百萬留多廿萬做投資, 在買樓自住的低風險槓桿之中,  加大投資額及回報, 當然, 風險是有的, 但已被30年的按揭"保護"了.

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如果以三百萬樓及P-3%為按揭息率作為例子:

三成首期要 $90萬, 供30年, 每月供款約$7,760:
頭三年總供款約$28萬, 當中約$16萬供本, $12萬供息


一成首期要 $30萬, 供30年, 每月供款約$9979:
頭三年總供款約$36萬, 當中約$20.5萬供本, $15.5萬供息


如果以上述例子, 即是說平均每個月供多$2,000, 三年共比多約$3.5萬作為拎返60萬現金的代價,  

有甚麼辦法可以較安全地在三年裡以$60萬本金去賺到$3.5萬~~~ 即平均每年$1.5萬, 每個月$1,250? (以下是一些選擇)

1) 買$40萬盈富基金, 每年息率3%, 股息唔洗再投資都已經一年$1.2萬派息; 剩餘20萬可以"喉"低位加注又得, 做BOND FUND收息又得, 點都得;

2) FULL-PAY買車位, 放租 ....60萬買兩個, 每個車位大約收千零兩千一個月租金, 一個月頭收兩三千, 夠比利息有餘了; (但近期車位都比人炒高埋, 未必有咁平了...);

3) 玩股票期權, 要賺千零蚊, 可以SP/ SC即月價外....一般價外的SP/ SC的收益率大約一個月2%-4%不等, 即是$10萬按金已有$2,000權金收到, 當然風險是有的 ~~~ 如果股票波動得咁勁, 就要買入或賣出股票了;


當然, 投資汲及風險, 有些投資更有可能歸零, 上述講的是在買自住樓樓過程中可以幫助我們增加投資力度, 如何利用對現金流來說較安全的槓桿去増加現金流回報, 如果閣下有做足功課的話, 要好好利用九成按揭, 因為同一時間, 一般人只可以擁有一層九成按的樓而已!!!

共勉之!





13 則留言:

  1. 版主,之前睇過你加按的文章,我想請教一下,以目前的市況,如果的將我手上自住的物業加按,再去買另一個單位,應該如何衡量風險?
    我考慮將現時自住的物業加按的原因是︰

    1. 相信單位仍有升值潛力 – 樓齡10年,位於市區,將有地鐵覆蓋
    2. 現時租務個案上升,收租扣除每月按揭還款,還可補貼第二單位的按揭

    盼賜教…

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  2. 如果有朋友問我做九成定七成, 我都係建議做高D按揭成數借多D, 槓桿效用大好多, 回報都大D, 同埋我都會叫fd有咁長年期做咁長年期, 利用時間將債務貶值, 今日供一萬蚊, 十年廿年後, 呢一萬蚊已經唔係D咩...

    不過做九成按會有個麻煩D既地方要注意, 就係如果未還到七成未甩hkmc, 原借貸銀行唔俾你加按, hkmc有規定, 要轉按去另一間銀行先得, 本來我之前都想加按, 但果時先知原來未夠七成唔可以咁樣加按, 最後我唔想放棄個H plan就無轉按啦~而家我一邊儲錢, 一邊等呢層樓供多四五年, 到時而家層自住樓就可以轉去收租, 四五年後應該樓市都跌了吧, 儲到錢就可以買層大D住下! 正向此方向努力中!

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  3. to 匿名, 首先多謝閱讀,如果你加按自住樓拎到嘅錢足夠去full-pay買另外一層樓收租,基本上現金流風險十分低,因為只需衝量加按後的供款之嘛,自己做個壓力測試加兩厘息之後仲有無足夠現金納半年吉租,如果得,在現金流的風險而言,去亦無妨.

    但是,現在住宅樓市也不會有太多好租金回報的單位了,位於市區又將有地鐵覆蓋都係離不開嗰三兩個地區,很多都已經升左不少了,但能夠再升值幾多我就唔識預計了.始終區區都唔同.但都唔好太重寄望會大升三四成吧.

    個人認為,依家雖然算是樓市高位,但加按自住樓,再買樓做按揭放租,你係要放棄之前的樓按plan,而新買入的樓又要比5成首期,再加現有的plan;相對而言,如果加按之後做一些安全而又比按揭利率好的投資 (例如bond fund之類),比起加按之後去買另外一層樓更化算.

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    1. Thanks for your answer!
      其實我是須要轉一個大單位自住,想利用加按出來的現金作首期,七百萬以下的樓可做七成... 但身邊朋友覺得現時樓價貴,加按再買風險太高樓價一跌兩邊都賠,我先生也拿不定主義。

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    2. 依家連凶宅同車位都大舉出貨,經驗之談...尾聲了;
      可以等就等下啦,唔等得,計好數,現金流無壓力就去馬吧,個人認為,自住樓是一種消費,應該以消費的洗錢角度面對為主要考慮
      共勉之

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    3. 同意是尾聲,所以先咁大考慮,多謝你的意見。你的blog非常constructive and interesting! :)

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    4. 高處未算高,今日都未敢講係尾聲!亂極都唔跌,總有原因,而家豪宅咩人買?

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  4. to pokson, 多謝閱讀.
    HKMC的出現本來就係要幫些有能力供自住樓但又唔夠能力比3成首期的人,並不是幫我地去投資,所以佢有呢個policy係正確的,而佢地亦會每一兩年就寄信去單位比"業主"去確認係唔係真係自住,如發現並非自住,可能會追收返做左"保險"的份額的錢.

    此之所以,以借貸時之估價計,未供剩7成按揭,銀行唔可以加按,一定要轉按去其他銀行先可以"從新估值",即是,要層樓的市價升得咁上下,咁拎層樓去轉按先可以draw到現金出來.但考慮點就係1)息差以及2)加按得到現金有無好回報的投資了.

    有錢人第一次做加按時都遇到同樣情況,當時h-plan極吸引(一般係h+0.65%左右),但因為供款餘額多過7成(以開始借貸的估值計),所以銀行照規例不能加按,只有"轉會"才可以draw到錢~~

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    1. 我個單位正如你所講, 之前供左兩年就收到佢封信確認我仲係咪自住, 我想問下, 如果我還款還到七成, 銀行係咪就唔會再寄來? 係咪當我到七成時, 我就可以拎去放租(假設金管局放寬返七成可放租)? 定係我要通知銀行? 我係D forum見人講如果銀行知你收租就會加你按息, 其實有無必要通知銀行

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  5. 其實,在正常的銀行按揭合約,一定會講層樓買返來只可以作為自住之用,不得出租或用作其他商業運作之用,如果我地一早同銀行表明,借按揭買樓放租,佢地就會比一個"投資按揭"的PLAN我地,利率一般就會比自住按揭為之高的.

    至於"確認自住"工作是HKMC做的,不是銀行做的, 如果供款去到只剩七成或以下,我就未聽到過話收到HKMC的確認信,身邊親友也最多試過收了兩次確認信而已,也是按揭頭三幾年的事,實際係點我就唔太清楚.

    物業按揭合約會容許比業主放租,只係借款人/業主同銀行的合約關係,同金管局無關,唔洗同佢申請,金管局只係修例,非自住樓的新造住宅按揭最多只可以做5成按揭.

    如果把有"自住按揭"的樓轉為放租, “理論”上係要向銀行申請,要得到銀行的”CONSENT”先可以,因為一日未供完,一日層樓都係”屬於”銀行的,但事實上很多業主都無做呢個動作,因為拎CONSENT即係通知銀行,我拎層樓來賺錢,叫銀行收返一個”投資”的按揭利率, 另外就係廢事煩, 反正自己一定乖乖供款,銀行很少很少會查(除非比人篤或者極黑仔)

    同唔報物業稅唔同, 唔報比銀行知層樓拎去租比人,係違約, 最多比銀行罰息, 賠錢, 還錢…都係一啲商業行為, 好少玩到告業主做按揭時作虛假聲明,但唔報稅係犯法. 當然, 我唔係提議你唔通知銀行, 唔好誤會.

    我地做人地,人地對我地都係要講個”信”字嘅.

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  6. 原樓價250萬, 九成按揭, 當供剩7成以剩下按揭, 例如剩下6成, 甩左hkmc, 是否就可以向原借貸銀行加按?
    假如樓價升到500萬, 加按的成數是以現時樓價500萬計算, 還是原樓價250萬?

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    1. HKMC 是計計你借入的錢對比借錢時的估值, 如果樓價升, 銀行估值升, 你加按到唔洗做MC, 咁咪跟現行法例囉, 例如依家改左最多做6成按, 500萬估值, 你250萬還剩150萬(6成), 咁最多可以加按到300萬, 即是借多150萬

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