買樓自住的危機

好多時李+x出席甚麼活動, 都會被記者問及點睇樓市, 李生都會講一句: "買樓自住幾時都啱, 最緊要量力而為", 甚麼是買樓自樓? 甚麼是量力而為? 這兩句說話本身已經係仁者見仁, 智者見智的事, 如果這兩句說話出在我口你口就緊係無乜力量啦, 但它是由香港首富地產商加全港捐錢最多的李+x先生講出口, 咁就大有意思了.


有錢人記得大約兩年前, 阿李生講完呢句話之後一日, 報紙所出之新聞以及評論簡直多如繁星, 加加埋埋出本書都仲可以了, 但係啲記者講來講去都係叫人買樓, 入市, 上車無有怕之類, 但就硬係講唔到點解要買樓, 點樣去買樓, 甚或是有甚麼樣的陷阱呀, 風險之類. 真係信佢一成雙目失明.

李+x是一個好人, 但佢都係一個生意人, 賺錢 (甚至賺到盡)係天經地義, 而佢本人係地產發展商, 睇嘅嘢自然係先從自己公司發展的樓宇有無人買的方向想, 也從如何推高售價的方向想. 當然, 我相信李生也不會想用自己把口, 以為咁講就可以去推高樓價啦 (如果有人咁諗, 只是井底之蛙的想話)

其實, 李生的講法根本上就係幾時都唔會有錯, 也看出當時他看好樓市的信心, 現在回看, 又要一讚佢老人家的用心良苦 ~~~ 如果當時有買樓的人, 到今日睇都唔會後悔, 最起碼唔係摸頂之餘更係平供左兩之多了. 近一年佢卻已改口風, "買樓自住仲可以, 投資炒賣就唔好嘞."
有時想想佢呢類富豪所講嘢背後的理據, 對我地真係有不少幫助.

當李生說"買樓自住仲可以, 投資炒賣就唔好嘞.", 沒有樓的人會想到, 只要供得起, 買樓上車吧. 但是, 這正正是只看好的一面想而不會從風險面考慮. 大家如果年幾有返咁上下, 都會記得97金融風暴之後, 銀行收水, 很多一手業主又好, 二手業主又好, 都是做不到樓按, 就算做到也是要比高息, 是十厘以上的息, 二按等等也就更暢旺, 因為二按利率更高.

我們買樓, 一定要看現金流, 不是今天的現金流, 而是風險面的現金流:
 一個四人家庭收入兩三萬 (兩公婆每人萬零蚊收入), 如果今天他們比一百萬借二百萬買三百萬樓, 供30年, 每月要供款一萬元以下, 這是可行的. 但是, 他們用光儲蓄, 又遇上金融風暴之類的事情, 問題就有機會變到:

兩公婆是但一個失業, 銀行利息標升5厘 ~~~ 即是收入無左一半, 得萬五, 供款多左一半, 又係萬五.... 收入剛剛好供樓, 無錢生活要問人借錢.

如果好彩失業一方好快搵到嘢做, 但無收有的一兩個月的錢要用幾個月先回得到, 如果再唔好彩啲, 有得三幾個月甚至半年先搵到工喎, 一係就屋企朋友夠照, 再唔係就碌卡度日, 之後就到無錢供樓, 過半年後銀行追數收樓拍賣, 賣得出又夠找數咪有返多少回籠, 唔好彩無數圍唔夠還貸款就唔好意思...一係補水, 一係破產.

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以上故事正正就係不少當日97高位買樓人仕的辛酸, 有錢人當年的年幾仲細, 未識買樓/炒樓, 但身邊亦有些親朋戚友都係咁樣衰左, 佢地大部份都係個底夠厚或者屋企有人照, 最多都係補水離場姐, 未去到追數收樓破產埋單.

但問題係依家啲朋友好似唔記得利息都係會有升有跌, 以往較正常的利息是在5厘以上, 並唔係依家3厘樓按都叫貴的情況. 有錢人唔敢講加息週期好快到, 但佢通常會來得好快, 可能係一下子一厘一厘咁抽上去. 如果大家要買樓搵到3%定息幾十年的樓按請幫忙出聲, 我搵銀行傾下計都好.

所以呢, 買樓的風險在現金流, 不在樓價, 樓價升跌只是數字遊戲, 但其背後引發出來的現金流風險是不能不策. 以富爸爸的講法就係, 一定要準備好半年的現金流在口袋. 如果以上述例子, 就係要3萬x6個月, 即係最少十零廿萬在口袋先好買樓, 否則, 無事就無事囉 (在樓市低位是無問題的, 但在樓市高位, 好似依家咁, 買樓就一定要注意了).

共勉之