賣- 不賣

最近一次睇返自己層放租樓 (樓A)的銀行估價, 嘩 ~~~ 已經跳升 260萬, 比起我買入價多左成一百萬. 跟手時同有錢太太講起, 有錢人有個想法, 就係依家賣左層樓去, FULL-PAY 換入一層細價樓 (樓B). 所有租金收入淨袋.

首先, 有錢人預期, 利息三兩年內會上升, 到時無論係H又好, P又好, 可能都要比貴幾千至一萬蚊利息一年, 即是到時淨收入會減少, 但租金就應該唔會大跌得好厲害

條數就咁計嘅... 樓A買入價大約160萬, 做7成按揭呢, 就比左 50萬, 呢幾年加加埋埋供左本金10萬左右, 仲欠銀行 100萬喎, 如果層樓賣左 260萬, 還返 100萬比銀行, 即係我手上仲有 160萬. 可以 FULL-PAID 一層CHEAP CHEAP樓 (樓B)收租, 一年收到淨租金4-5萬 ~~~ 即大約 3.5%.

如果唔賣, 繼續持有樓A, 就一年要供樓連差管稅雜洗費6萬, 年收入7-8萬, 淨袋1-2萬 ~~~
依家我供樓利息就超平嘅 ~ 2014年之前只收係 H+ 每個月$80, 之後係 H+0.65% +每個月$80...HIGH CAP 仲係 P-2.9%.

喺咁嘅計算之下, 我呢層樓放租的實際淨收入係 3-4萬, 當中有2-3萬係供樓按本金, 另外1-2萬係現金落袋.

換做樓B放租就淨袋4-5萬一年, 繼續現況(樓A)就3-4萬一年, 如果一如有錢人所料, 利息升的話, 樓A就連1-2萬現金都無得袋, 比埋落去供樓.... 權衡風險輕重之下, 還是賣左樓A換做FULL-PAY樓B吧.

有朋友會講....賣左樓A, 楂現金咪仲好? 有時間再分享呢個方案的比較.