回應網友 - pokson (as at 2013/03/31)

首先, 多謝 Pokson咁比面願意參考我的建議, 由於篇幅頗長, 所以決定開新文回應, 以便大家閱覽, 也方便有錢人自己作記錄.....

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(http://poorhaves.blogspot.hk/2013/03/blog-post_25.html#comment-form)

pokson2013年3月31日 下午10:04

有錢人你好,

我有個情況, 想參考下你意見, 如你有時間的話可以看看給小弟一些意見嗎?

我現有一自住樓兩房, 估值400萬, 尚欠銀行167萬, H+0.8%plan, 月供6000. 我的收入約3萬, 太太照顧兒子所以沒有工作, 因可能會在未來2年內生多一個, 所以太太應該不會再工作了. 扣除每月所有支出後, 我每月約儲3-5千. 現時儲蓄有20萬, 我一直全數作股票投資的.

由於兩房細, 我們正部置在將來跌市時如何在換成三房. 我儲蓄只有最高5千. 儲十年也只有60萬. 但我加按卻可有113萬. 我和太太也覺得值得一按.

400萬可加按280萬, 扣除尚餘貸款167萬, 可套現113萬, 息率應2.4%, 還30年, 1%rebate, 罰息期兩年. 供款額由6000加至約10918, 差額4918, 一年即59016. 若只計增加了的利息支出, 則多了4100, 全年49200.

我的想法是以套現資金113萬計算, 要賺回差額一年59016, 即是要有5.22%回報, 若只賺回增加了的利息支出, 則要有4.35%.

我們計劃將這113萬資金作盈富基金投資, 以賺取回報cover多出來的支出.

好處:
1)因自住樓不能賣, 但加按卻可享受到樓市升幅的利潤
2)借出的113萬, 只靠我的儲蓄是十年也儲不到,
3)將壞債務(自住樓按揭), 變成可以增值的好債務(盈富基金)
4)現只有股票20萬, 賺100萬要升5倍, 但用100萬賺100萬則只需升1倍.
5)要同時間鬥快, 在樓市下跌前儲足夠錢換樓, 不加大投資本金的話會增加難度及不確定性, 未能在樓市下跌時入市, 很易錯失機會
6)扣除每月洗費後, 仍可負擔加按後的供款額, 不怕影響生活

要考慮的地方:
1)利息支出增加, 放棄H plan, 這期望以加按得出的錢來抵銷這部份支出
2)若在未來加息, 我可以將這加按的錢還返部份給銀行, 壓低供款額

我和太太的想法是單靠儲蓄很難可以夠錢換樓, 因我在股票投資已有相當程度的認識, 但穩陣起見也只將加按的錢用來操作盈富基金. 我這個想法的考慮點是, 加按後不會影響現時生活, 最差情況賺得不多而又加息, 亦可將錢還給銀行. 未知有錢人會否有一些觀點可以提醒下小弟, 或有沒有一些建議可作參考?

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to pokson, 再次多謝你的閱讀及講出你的想法, 大家一同交流, 一同進步.

首先, 你的計劃是以加按的方法, 得到資金去賺取回報, 以底抵消利息支出, 等待樓價下跌入貨. 我把這個計劃定性為一個投資的決策/ 計畫, 而非消費性的.

你的想法是沒有甚麼問題的(其實, 有甚麼想法都沒有問題, 問題在於如何執行之嘛, 這是我公司的人士顧問經常講的), 

只是, 我有以下的現況及可能的情況想跟你分析一下:

1. 你的月入約 $3萬, 現月供$6千, 因為現行實際年利率只係1%唔夠, 即是你欠銀行167萬,一年利息只係$1.67萬, 如果我無估錯, 你大約仲有23年左右要供, 但如果利息加到3% (可能是三兩年之後的事, 但現在已經有升息的眉目了), 你就已經要比$5萬利息一年 (比現在多了$3.34萬), 即每月要比多近$3千元了. 即是你現在的每月儲蓄就要比做利息;

2. 如果你加按至$280萬, 3%息分30年即是月供約$12000, 你依家每個月都要洗兩萬, 如果加按之後,如果只計你的每月工作收入及支出, 你已是負現金流的. 即是說, 如果利息繼續向上, 你的本金在每月減少的情況下, 你還要增強你的實際投資回報~~~ 也就是說, 你的投資回報要不斷上升才可以catch-up得到現金減少; (或者是你的工作收入增加)

3. 以你對自己家庭的情況描述,應該是年青家庭吧; 一個小朋友慢慢長大,以至到一個家庭, 是會有很多事情要洗錢的 ~~ 生老病死, 結婚生仔.... 三兩萬, 甚麼十萬八萬也是等閒的, 那麼, 你的"負現金流"就會加劇, 而對你的投資回報的要求壓力又進一步加強;

4. 不知道你的工作如果? 收入是否穩定? 如果否, 因為你是家庭經濟支柱, 你的收入就是家

庭的一切了. 所以工作穩定性對你來講是一大考慮.

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然後, 就是談一談樓價, 樓按, 股價, 經濟, 金錢的購買力當中的關係:

1. Pokson, 有沒有想過, 如果樓市要下跌的話, 跌幾多才是你的心儀單位的心儀價格呢? 同時間, 如果你的心儀單位跌到呢個價, 而你又唔係一炮過買入來, 即是說你要換樓, 要賣樓, 咁你現在的單位到時又會值幾多錢呢? 如果咁樣跌, 你又洗唔洗補錢賣樓呢? (因為你之前加按了) 如果要補完水之後, 你又仲有無錢買新樓呢?

2. 老實講, 如果只係跌一成半成你都已經換樓的了, 根本你就唔洗加按等跌啦, 因為你已經夠實力換樓了, 唔夠都一定可以借到夠, 但如果想話樓價跌返三成五成先換喎, 到時就算樓價跌三成, 股市隨時已經無左五成, 咁你係咪好似有啲地產鋪門口貼住張 "賣股換樓"呢?

3. 如果你心儀的單位現價是600萬, 跌三成就是420萬, 而你現在的單位是400萬, 跌三成就是280萬. 心儀單位跌到$420萬之3成首期是126萬, 你到時賣左樓,得280萬, 減你樓按的約160萬, 即是仲有120萬CASH, 加埋你的20萬儲蓄, 140萬? 不夠嗎?? 

4. 樓大跌, 股又跌, 經濟都唔會好啦, 但如果你的工作是十分穩定的, 你要做樓按也不是難事, 否則, 到時做按揭就有點難度了.

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講到呢度, 或者你都睇到我的建議是甚麼吧.... 我再講白啲, 以現在你的目標, 可以不用加按!! 因為咁樣會令到你每個月由正現金流變成負現金流. 一間公司又好, 一個個人又好, 好多時財政有問題, 唔係賺唔到錢, 唔係無資產, 而係無現金流, 無正現金流. 這是非常危險的一件事!!! (聽過坐食山崩吧)

當然, 如果你對自己好有信心: 

1. 穩定的工作收入將會增加至就算加息多點(say,去到7%-8%年利息),也不會影響到你的現金流,也不用降低現有生活水平去"將就"現金流需要; 或是

2. 你每年投資回報100%肯定會在加按的成本以上;

做到以上任何一樣, 我都建議你去馬, 否則, 請停一停, 想一想我上述的情況, 想清楚, 計清楚條數, 無問題, 去馬亦無妨. 

以儲蓄的速度去追樓價是沒有可能的, 但樓價是會波動的, 意思是有上有落, 我們要做到的, 就是catch up得到佢下跌完之後的moment. 做正確事, 就這麼簡單. (第一次很難, 但只要有有意識的第一次就一定做到第二次), 加油!!

意見供你參考. 祝你換樓成功, 生活愉快