~資產~
物業:
一層自住樓, 對銀行來說, 約估值 470萬, 叫價已經上到在500萬以上;
近月已有加息的兆頭, 本來唔想太快行動加按, 現在也開始想想了, 襯利息成本還低, 借定一筆;
股票戶口:
2013/03/28 收市價計,大約總值$58萬
今個月的有錢人, 繼續 "清心寡慾", 只是股票期權中移動股價剛剛是 $82.5, 都被行使了10張合約, 入了些貨, 然而, 整個月的股價也是調整中, 所以有錢人放多了現金在股票戶口內, 但淨值卻只輕微上升;
期權戶口: 約$42萬
三月份中移股價上落波動頗大, 也曾經跌低過有錢人的sp價 ($82.5), 但有錢人沒有平倉, 認為該價實屬底買, 只是結算時己剛剛升上$82.5, 有10張被行使而入貨, 其他全數安全上壘 ~
最後埋單月結, 權金總收入大約是三萬元, 其中有部份是4月的.
現金約: $120萬
今個月,有錢人公司上個月的特別獎金, 連同每月儲蓄, 一併放進股票戶口. 現金水平沒有甚麼改變, 只是作不時之需.
今個月,有錢人公司上個月的特別獎金, 連同每月儲蓄, 一併放進股票戶口. 現金水平沒有甚麼改變, 只是作不時之需.
~負債~
樓按: 大約$260萬
私人貸款: 大約$33萬
(不知不覺, 自己的私人貸款已經還了近六分一)
~~淨資產~~
($470+$58+$41+$120)-($260+$33)萬 = $396萬
($470+$58+$41+$120)-($260+$33)萬 = $396萬
比上個月多左差不多十幾, 主要原因都仲係係樓市,
對比"起步"時, 多左約$238萬(起步時估值為$158萬), 達標指數39.6% ~ .~
目標~~有錢人希望以一千萬淨資產以作"退休生活"之用.
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有錢人為了擴闊自己收入圈及能力圈, 努力成為自己以外, 仲有家人, 朋友, 公司的 "投資經理", 就好似一個私人基金經理般, 幫身邊的人賺錢之餘, 也迫自己投資更謹慎, 當然, 作為一個"基金經理", 我係會 "有償工作"的.
對比"起步"時, 多左約$238萬(起步時估值為$158萬), 達標指數39.6% ~ .~
目標~~有錢人希望以一千萬淨資產以作"退休生活"之用.
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有錢人為了擴闊自己收入圈及能力圈, 努力成為自己以外, 仲有家人, 朋友, 公司的 "投資經理", 就好似一個私人基金經理般, 幫身邊的人賺錢之餘, 也迫自己投資更謹慎, 當然, 作為一個"基金經理", 我係會 "有償工作"的.
為了令客人的資產能更平衡, 有錢人把資產分配了更多在正股部份, 減少了衍生工具的操作, 降低風險.
截至2013/03, 本年度之客戶資金回報: 4.2%
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截至2013/03, 本年度之客戶資金回報: 4.2%
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有金人兄你好，
回覆刪除拜讀你blog 已一段時間，另我了解多左對樓的看法，
我年齡已35不大也不小了，更怕走錯了路。
最近有一個問題未能下決定，所以想看看你客觀的睇法。
於2011年買入了現有與家人自住單位，當時以190買入，做9成半30年，依家，大約仲欠165左右，月供6000。
今日銀行估到300左右。
利息由原本H-?%呢兩年平均大約0.98%加到上大約2.4%，再加上按揭保險6萬幾，月供10500左右。
本來想法:
1:換一個比較新的單位，自住
2:多買一個細單位，放租
但價錢貴到我們怕怕。
之後換個想法，返按現樓以9成計，後可借出約85~90。
問題1: 呢85~90的借貸成本會否太高？
包括利息提高，供多2年
問題2:有什麼比較穩妥的方法可以抵消/跑贏，利息支出？
問題3:如果依家唔返按，到樓價下降時，我沒有足夠現金於到時出手，所以是否依家返按比較合適？
依家真係又怕痛，又怕行。
請指教！
有錢人兄
刪除to 匿名,多謝閱讀,任何年齡也不應怕走錯路,要有做錯的勇氣,沒有做錯的勇氣就不敢嘗試,也不會有成功,愛迪生能夠發明電燈,不是因為他是天才,一次過成功地發明了電燈,而是因為他能夠"成功地"先發現了1000次不成功的方法,最後才找到了一條成功的路.
刪除首先,恭喜你開始行動去想如何為自己的財富增值,但這只是開始,到你真正有所領悟及收獲,或許還要多點時間及經驗.由於不理解你的工作現況,收入情況,以及投資經驗,我未必可以比到很好的意見,請見諒.
對於問題1: 如果你想加按,以現在的按揭政策,你最多是加按到估價的7成,以300萬計,即是約210萬,減去你欠的165萬,大約是40-50萬,不是85-90萬,MC做擔保比我地借錢做按揭是自住,不是DRAW錢的,所以好少聽過會咁樣成功批"錢"比你.借貸成本是否高,不在乎現行利率,在乎於1)你有無更低的借貸成本選擇,及2)你借來的錢有無更高回報的用途,這是一個相對的概念,你應該自己答到自己.
問題2及問題3:市場上有不少的投資工具都能輕鬆跑贏利息支出,但沒有投資是無需經驗及操作風險的,最大的風險是無知,例如我經常推介的盈富基金,平均回報可以有10%以上,但遇到股災也一樣有機會坐艇,你有無預期?有無對此有認識及了解呢?
所以,你應該加按與否,絕對取決於你有無任何投資目標或理財目標; 加按只是工具,不是目的.無論你看我的BLOG文或其他BLOG友的文章,雖然都不約而同用上加按作為得到資金的工具,但我們背後是有一個投資經驗/目的去使用這個資金工具的.加按投資已經把樓宇的用途由消費變成投資的工具,記住"先求知,再投資".
行文於此,有錢人再白一點地講出我的建議(也不知是對是錯的啊),請你先想想,自己有沒有能力,每年都可以把加按的成本(現在2.X%,未來可能是更高)賺回來?如果現在沒有,會否有信心在未來一段時間之內令到自己有(即是唔識學到識)? 如果兩個問題都是"否"的話,不要人加按你又加按了.安安穩穩地做個小業主好了,不會賺大錢,但更不用冒險.沒有對與錯,只有是否適合自己而已.
意見供你參考.
有錢人你好，
回覆刪除對於買樓投資不懂，希望你建議下小妹！三年前買了自住單位$95萬……現銀行估值$210萬，欠銀行$50萬到！現在我想加按用七成購入一個$250萬單位自住，把現有的單位出租$7000每月！請問有何意見可分享？因為我年紀少只得廿二歲想家人生活更好！但不知自己想法會否太冒險不可行！
TO 匿名,多謝閱讀,未知能否告知芳名?
刪除說真的,你真厲害,19歲已經有能力也有行動買樓,有錢人19歲的時間只是一個十下十下的所謂大學生而已...以現行政策,你要加按是可以的,放租樓(投資用途)之按揭好似最多只按5成,即是你最多可以draw返約50萬出來(210萬x50%-50萬),而相關利息也有可能比自住按揭高1%-2%不等(請自己向銀行查詢);
同回應上面另一位"匿名"朋友一樣,你要有一個投資目的(股/樓或其他投資)才好使用加按作為資金的工具.如果你好有信心,也已經有目標,現在增加投資去買樓收租,那就不是冒險(當然,沒有投資是百分百的);然而,有錢人覺得現在卻不是買樓投資的好時機,這純粹是我個人的看法,並不等於市場上沒有值得投資的好物業啊.
另外,如果你真的想加按現在的自住樓再出租及買另一單位,請留意現金流/供款額,這些你都可以直接找銀行傾傾,叫佢地給予你一些實際操作的建議.
意見供你參考.
有錢人麻煩哂你！！我會再問銀行多次！
回覆刪除^^睇你個blog獲益良多！我會努力一步步向你學習下！
我叫maki！
maki,不用客氣,我也只是把我認識的同我個人的經驗與大家交流,並不一定是對的,如果能夠啟發到你,讓你有所領悟,只是你有慧根而已,加油!向你希望得到的美好生活努力.
刪除哈哈，有錢人的net asset主要是由revalution of non current and liquid asset組成，若樓價下跌一半，身家大減至160多萬。樓是主住，升幾多一日不套現，都只是nominal change, 買第2層另計，努力吧，實質可動用的asset真心不多。(Daniel, 早已財務自由，財務相關的專業人士)
回覆刪除To Daniel,首先恭喜你早已財務自由,也多謝你的鼓勵.
刪除如果樓價下跌一半,再假設股價又跌一半,以及期權又蝕一半, 咁我就只剩下自住樓市值235萬,加股票及期權約40萬,加現金120萬.而我有290萬負債,即是淨資產變成只有100萬左右.
但是,如果股樓都跌一半的話,而銀行無CALL LOAN,我那160萬流動資產(股,期+現金)就是"現金為王"了,那又是一次"洗牌"的時機,也就是週街跳樓貨的時間了.
所以,我今年的主要"工作",除了賺錢之餘,也要做好資產配置,等待時機到臨.
有空歡迎多來溝通交流.
哈哈, 原來世上有人跟我一樣的無聊, 每個月計下淨資產來少, 看看多久才可退休. 但我跟你有些分別
回覆刪除1. 我退休的資產金額是假設資產每年產生回報 5%, 等如2009年時小弟及太太工資, 當時計算需 1680萬.
1. 不會把自住樓計入淨資產中, 因自住樓不會產生現金流. 自住樓升到1000 萬, 你還要工作.
2. 我退休的金額會因通脹而調整. 2009 年時 1680 萬, 今年已到 1900 多萬
to samyip17,多謝閱讀,我認識很多我地呢類無聊人,佢地很多都比我有錢很多,事業也比我成功很多,我怕自己無用多過無聊,哈哈.
刪除退休計劃各有打算,各施各法,重要的是不想臨老過唔到世,仲要只為三餐一宿擔憂頻撲.希望你多來溝通交流,一齊成長進步,大家早日可以擁有"退休能力".
加油