投資回報的真面目

對於好多我等散戶, 因為認識不多,資料不足, 在投資路上往往都係依靠大小報紙、又或是電視介紹、網上平台去收集資料, 但其實傳媒所比出來的所謂 "投資回報", 往往都忽略好多不同的成本計算出來的. 所以, 我想在這裡簡單地記錄下來, 好讓自己日後不要"誤中陷阱".


首先, 係買樓回報: (唔知點解報紙成日都咁寫)
好多時都見到報紙講到某某單位一買一賣, 賺左幾多幾多錢. 例如:一個單位三個月前用250萬買入, 今個月以260萬賣出,報紙會講"持貨3個月"賺左10萬.好似好正喎....

錯!! 實情係:
持有人買入時比左: 1%佣: 2.5M*1%=$2.5萬, 厘印: 2.5M x 1.5%=$37500, 律師費+雜費: 大約$10000; total: $72500

持有人賣出時又要比: 1%佣: 2.6M*1%=$2.6萬, 厘印: 2.6M x 1.5%=$39000, 律師費+雜費: 大約$10000; total: $75000

即係一來一回, 持貨人比左$147,500... 你話賺左定蝕左? (仲未計其他機會成本...)

第二就係放租回報: (呢一項最常見於地產公司)
經常都睇到有些物業廣告提及"回報一流", 幾多幾多厘回報, 實情係起碼少兩成...

例子, 一個250萬單位可以放租1萬一個月, 地產公司會講4.8%回報, 不過未扣除:

1. 如果你買入呢個單位作收租....要比上述的$72500;
2. 仲有, 物業出租, 搵經紀放, 要比半個月作為佣金, 即$5000;
3. 間樓買返嚟,一般都要執下啦, $10000少不了;
4. 通常租樓都要比返最少一/兩個星期免租, 我當平均比一個星期, 即係無左$2500;
5. 在香港私樓放租,好多都係租金包埋管理差餉, 平均一個月$1000左右又少不了
6. 物業放租要交物業稅 / 個人入息稅/ (有些人可以納入公司收入計數的話除外), 大約等於全年收入12.5%, 即係大約$15000 (除非你犯法唔報稅, 否則一定要比);

嘩, 計埋計埋, 要收租, 先比$87500...之後, 頭一年收入 $120,000 - $18500 [2500+1000+15000],只係$105,000 (都仲未計搵租客期間無收入喎....)

頭一年實際回報: ($105000-$87500)/2.5M = 0.7%
往後回報率: $105,000/2.5M = 4.2%

不過, 買樓收租有兩個好處, 係其他投資比唔到我等散客的:

1. 安全槓桿: 買樓, 你可以搵銀行借錢, 如果有穩定收入, 銀行就只會計幾條數:
      a) 借款人有任何債務記錄 (包括破產, 債務重組, 欠債未還, 分期付款, 信用卡, 被人稟告欠款...), 每間銀行計分方法唔同, 但你所做過有開財務的任何事, 銀行都有可能搵得返出來;
      b) 還款能力: 一般來說, 只要你每個月穩定收入的一半足夠還晒每個月的所有債務供款 (包括新做供款), 此一項目就已經過關;
       住宅樓宇買賣, 一般銀行最多可以做到七成按揭, 只是當我們對銀行說明是買樓投資收租的話,銀行就有可能收貴少少息,但一般都會借的. 如此, 等同於比三十萬買一百萬貨的槓桿
       威力如何?看看我的投資樓市計畫就知道
    
       但為何我說是"安全槓桿"? 因為只要我們每個月乖乖的供款,銀行係唔會無端端迫我地還晒所有錢,即是說,就算樓市高升跌走幾多都好,我地呢個"margin"(孖展)戶口都唔會被"斬倉". 但其他的股票、黃金、期權孖展就隨時因價格暴跌而被"處斬",弄得一個血本無歸...

2. 増加收入來源: 買樓收租, 可以是一個人的收入來源, 當我們証明到比銀行知有多一個收入來源, 即是日後再買樓會更容易; 另外, 買樓放租, 就等同於搵人幫手供樓, 所以最好就係將個還款期有咁長做咁長, 將每個月的現金淨流入有咁大就做到最大,好讓自己儲定最多的子彈, 在適當時候"出撃"