投資樓市的計畫 ~ 70萬變1600萬投資計畫

就投資風格而言, 自問是一個很保守的人 (因為我曾經"唔保守", 只有輸到一塌糊塗), 我十分讚同 "安全邊際"的做法, 雖然, "時機"是會因為"保守"而有機會走掉, 但長期而然, "安全邊際" 就是投資的救生艇. 更加係長期投資高手的best partner!!



 以樓市為例子:
 如果買一幢大約二百萬的樓, 作為收租投資, 以三成手期計, 即60萬. 140萬按揭, 現時利率超低, 最平可以做到HIBOR + 0.65% (今天HIBOR係0.085%), 咁即係0.735% effective. 百四萬一年按息$10290.

如果做按揭放租, 最好就係較長年期為上, 雖然好似比多好多息, 但平均每個月的供款少, 有咩事都容易"班"到錢. 所以我用25年為例子.(如果做到30年就仲正)

支出/ 收入計算如下:
支出: (首期投入)
首期$60萬;
經紀/律師/其他雜費約$5萬;
簡單修護 $5萬;
共約$70萬

支出: (第一年供款)
以上述effective 0.735% 計, 每年供款: $61282

收入:(第一年收入)
以依家二百萬樓計, 一般一個月收到$8500租金(全包)左右, 一年即係$102000, 扣去稅收$13005 (85%x12.75% ~ 睇稅局個網可以知道更多), 再減差餉管理費 (當$700/mth; 一年$8200),
實收 $80595.




往後每年回報率: ($80595-$61282)/ $61282 = 31.51%
供滿後每年淨袋 $80595

首期付出: $70萬;
如果以淨租金收入計, 需要27.6年全部回本;

(當然, 呢個計算係未入將加息因素加入去, 但是, 如果銀行加息, 即係經濟亦都向好, 樓價/租金隨之增加, 一加一減, 相信無乜大變)
(另外一個重要的assumption: 樓價唔會大變, 因為咁會令到個投資回報特變)

雖然上面提及要回本$70萬要成27.6年 (咁咪即係P/E 27.6?!).
唔洗驚, 其實我地係唔洗等到回晒本先買第二幢樓, 因為我地係可以供到中途就做 re-mortgage, 一開二咁買多幢樓收租的. 根據同一例子計算, 大約10年左右就可以再做re-mortgage, 如此類推, 1開2, 20年後2開4, 30年後就4開8.

另外,仲未計我地會將"淨租金收入再投資喎. 計算得出, 大約20年左右, 淨租金收入又足夠供多一層了.

30年後的計算:
今年的70萬首期, 30年後, 就會變成10層 (8+2) $200萬樓; 扣去未供完之樓按約200萬, 即資產淨值約$1600萬. 以回報率計, 即平均複合回報率高達10% (好過好多所謂"基金"了)


上述看似簡單, 應該人人都不難做到, 但偏偏大部人都唔得,為何?

1. 恆心:
呢個計劃要30年,好多人可能開始時做到,但慢慢就無左恆心,包括貪快: 一次買得太多/ 買得太貴;

2. 信心:
有些人見市好就放, "等"個市差啲先入返, 除非你有大把在手, 又或者你係先知/ 高手, 否則 (尤其計畫頭10年), "低買高賣"並不是容易的事;

3. 第一桶"金",
我身邊好多朋友講, 又或者好多人都"賴", 樓價貴, 點比首期呀, 甚至我呢個計畫要成70萬喎, 邊度有咁多錢呢? 其實, 平有平玩, 貴有貴玩, 200萬樓70萬首期玩唔起? 150萬樓50萬首期玩得起喇掛,再唔得, 100萬樓30萬首期得喇掛? 都唔得, 咁你應該係未有自己的第一層樓了, 咁你不如先做95%按揭開始學下"擁有"先啦, 5% of 200萬 = 10萬都無?!咁你努力儲下錢先罷啦;

4. 做功課/ 識計數:
投資係要講計算/ 做功課, 雖然我呢個計畫都已經係"懶人"計畫, 但都要 1) 有正職/ 有收入, 否則點供第一層樓呀; 2)越做得多功課, 考試成績通常都好啲啦, 買樓一樣姐, 去一個區買樓, 最重要係 "深入虎穴", 知道"地利、人和", 自然能增加投資回報;

5. 回報再投資:
有錢賺當然開心, 有些人會獎勵自己, 但"獎"得大左, 會減少投資回報, 而投資的"複利", 其重點在於 ~~ "回報再投資", 唔係回報洗左佢;

最後, 我要講返自己, 我想50歲前"做個有錢人" 的目標, 係要有約1000萬淨資產去產生不少於每個月$25,000被動收入, 所以, 根據呢個 "70萬變1600萬投資計畫"去行動, 15年後我已經能夠輕鬆做到一半目標了. 另外一半, 我就要:

1) 加大呢幾年的投資額 (我應該唔會, 因為我唔想淨係將所有錢放晒入樓市, 分散投資, 管理風險是很皇要的);

2) 搵到更高投資回報方法: 呢個計畫只可輕鬆達半標, 努力去搵更多投資標的. 就算風險可能高少少, 都可以因為呢個計畫平衡返;