蔡志明投資法則

已經是兩年多前的一篇雜誌訪問, 但內容永不過時, 當年留低現在再看依然受用.

2008/11/19


蔡志明身家估計有13億美元，令他打入今年《福布斯》香港40富豪榜。他的投資致勝之道，在於他往往在樓市低殘時敢於入市撈平貨。金融海嘯殺到埋身，人人都沒有錢時，再次為持有充足現金的實力投資者提供入市機會，蔡志明向本刊獨家披露6大逆市投資智慧：

(1)不估底

蔡志明認為，買物業是長線投資，他選擇投資對象時，亦會揀自己喜歡的物業，價錢滿意便會買入，而不會等物業跌至最低價。

「幾個月前有基金想出貨賣九龍城廣場，那裡共62萬呎地方，我出價14億8000萬，計落只是二千多元一呎，成本同自己起樓差不多，所以買得好舒服。」他說。

據了解，蔡志明3年前曾向大摩為首的財團出價洽購九龍城廣場，最初業主叫價18億元，雙方討價還價好一段日子，蔡志明近期成功以平價買到心頭好。以該商場現時每月租金700萬元計算，蔡志明穩袋6厘回報。

蔡志明與長居美國的哥哥亦有涉足當地的樓市，其中一項最成功的投資，就是趁樓價跌，專揀未完工的銀主盤去買，「美國有規定，銀行收樓後要在1年內賣出，我們平價買回來後會花錢埋尾，然後租出去，都有2成回報，幾年就有10倍、8倍回報。」

(2)不貪頂

蔡志明投資屬穩陣派，經常有買入無賣出。不過，他去年直覺覺得本港樓市、股市已「去到好高」，於是一口氣沽了7個物業，套現32億元。現在回看，他沽貨的時機拿捏得相當準。

「我相信物極必反，世界經濟皆有循環，以前是4年一個循環，現在6、7年、10年，愈來愈長。去年恆指上到30000點時，我完全不敢入市，根本超乎實際，當時不知今年(經濟)會差，但我不想欠銀行太多錢，所以沽了7件貨還錢給銀行。」蔡志明說。

去年他沽貨時，最常聽到的一句話是：「咁快就賣？個價仲有得高喎！」例如中環鱷魚恤大廈賣出後，市價仍繼續向上，但蔡志明一於少理，皆因他相信「不要去得太盡」，「我不貪心，升一倍不走，明年可能打回原形，咪空歡喜一場？」

蔡 志明前年在美國曼克頓市也賣了8間地舖，「成本1億，現在賺一個double，其實不是咩預感，我不知個市況，但覺得價啱就賣。如果一直冇賣，去年就變了冇賺，今年仲要倒蝕！」他笑說，做廠對他預測經濟循環都有幫助，「我會睇歐美的定單走勢，當定單由好勇變成一『水』都要分3次落單，或者數期拖長，都是銀根抽緊的跡象。」

(3)識計風險 不信高回報

蔡志明擁有很多物業，持有的股票相對較少，除2003年入股「位元堂」外，目前只持有愛女蔡加怡擔任主席的康健國際(08138)，以及富豪酒店(00078)的股票，他說帳面虧損了10億、8億元。

「我是長渣的，基本上不賣，至於其他衍生工具，我完全冇掂。早排大摩經常搵我和我的財務總監，叫我買Accumulator，但我心諗，銀行邊有咁好死，畀咁多息你又冇risk？他們咁多專家計數，實冇死錯人，好彩冇事就搵少少，唔好彩就大件事啦。」

「我曾跟朋友講，邊有咁大隻蛤乸隨街跳？當時仲畀人鬧，話全世界都玩緊，咁先發達的！」他續稱。

蔡志明完全不為Accumulator所動，全因他在1973年受過畢生難忘的教訓。剛開了玩具廠的他，辛苦賺來20萬元，聽人講買了置地的股票，「那時第一次買股票，完全是散戶心態，股價跌了唔肯走，升又唔肯賣，結果73年股災畀佢瀉到乜都冇。

「那筆錢應該拿來發展間廠，買多兩部機器，我好後悔，咁辛苦搵錢，點知變了廢紙，從此我好少買股票，有錢賺就沽。」

去年股市牛氣沖天，有不少富豪被「氹」買了Accumulator等高風險衍生工具，就算純買股票，一樣輸到喊，「有些人市旺時成日講股票，話今日又賺了100萬，現在都唔係幾出聲，我亦唔會問，但我想他們都不會輸到破產，都係唔見啲咁啦。」

(4)保持良好信貸紀錄

蔡志明近年大舉投資物業市場原因之一，是玩具行業很容易受全球經濟影響，令定單時多時少。假如公司有物業收租，財政收入會較穩定，亦可保住一班員工。

無論做廠或購買物業，少不免要與銀行交手，蔡志明去年便選擇清還銀行債務，保持良好信貸紀錄。

「如果不是欠銀行錢，我未必會咁積極賣樓，但我不想孭住條數，萬一個市跌就好麻煩，餘下的錢就投資到韶關，興建全球最大的玩具廠。」他說。

今年不少銀行收緊信貸，但正因為蔡志明欠銀行的款項已還得七七八八，銀行自然願意借錢給他，協助蔡志明繼續在低位撈貨。

(5)不賣鍾情物業

蔡志明特別留意與自己有感情的物業，好像安達中心，他以前經常來這裡見客，不時光顧該停車場，「當時個場好多車，成日要上去好高層先搵到位泊車。」

銅鑼灣時代廣場對面的二千年廣場，亦是蔡志明另一鍾情物業，「那裡好旺，又有好多廣告牌，愈睇愈覺得鍾意，有人出高價我都不願意賣。」

蔡志明位於沙田九肚山紅橋里的豪華大宅，亦曾有日本投資者出天價洽購，但蔡志明一樣不為所動。

2005年底，他再以5000萬元買入紅橋里六號地皮作擴建之用，整個地盤佔地約2萬5000平方呎，目前正在裝修。

雖然生意已上軌道，但蔡志明堅持每日早上返公司開會，下午則處理地產業務，盡量不沾手不熟悉的投資項目。

「做廠好忙，不會有心機成日睇股票，例如你買期指，上落好大，令你成日好緊張要睇實，恆指升會開心得滯，大跌就連開會都影響埋。」蔡志明稱。

(6)不沾手陌生投資

他的兒子去年從美國回來時，亦曾跟朋友「細細哋玩吓」，蔡志明並無禁止，卻留意到兒子在公司開會時偷瞄股票機。

「他說買甚麼Put輪，我完全不知道是甚麼，但我跟他講，你來公司學習，但你的注意力放晒落投資，會學藝不精。他好乖，一個月後食飯時，攞了部股票機出來，跟我講以後收埋不玩了。」他說，結果金融海嘯殺到，兒子投資沒有損手，還說：「老竇，都係你好嘢。」