朋友 TL 的故事分享

朋友 TL是有錢人的多年老友, 年齡跟有錢人相約. 現在, 他擁有三層樓, 一層自住, 兩層收租, 現值約六百萬左右. 以下是他的故事:

大約2006年, 當TL出來工作兩三年, 同女朋友夾錢買入自住的第一層樓約值80萬, 首期三成, 連使費廿幾萬, 沒記錯的話, 當時利息6厘左右, 供廿年 - 每個月供四千幾; 當時他們差不多用盡自己的儲蓄去買樓, 但因為是自住, 而且供款額相對薪金不高, 所以供起來很輕鬆.

在三年之間, 因為利率不停跌, 由月供四變到月供兩千幾 ~~ 即是一個月可儲多兩千幾, 一年儲多兩三萬了;

TL及女友都是很會儲蓄的人, 股票投資只買藍籌, 經歷08年金融海嘯時, 也沒有減少投資, 09年尾股市開始回升時, 他不但完全沒有蝕, 在此三年之間, 股票共升值約兩成幾 (每年只有8%左右, 不高吧), 連同每月儲蓄萬多元, 當時他擁有大約40萬現金, 再加上問家人借了10幾萬, 買了另一層大一些的自住樓, 約值二百萬, 三成首期, 今次做廿五年樓按, 月供6千幾; 至於第一層樓就出租收4千幾 (每月現金流入兩千幾); 即是淨供款五千唔洗. (當然家人的錢都要還的, 每個月幾千, 三年, 沒有利息)

一年之後, 2010年結婚後, 他見樓市租金相對不高, 應有上升空間, 故跟家人夾錢買入細價樓收租 (一百萬左右的大西北樓), 因為只有十萬左右的儲蓄, 當時他出細份, 家人出大份, 今次年期做得更長, 三十年樓按, 月供三千左右, 收租五千;

至此, 讓有錢人幫 TL 計計他的淨值吧:

第一層樓: 現值 160萬左右, 欠銀行餘額40萬左右, 月供三千, 收租約5千;
第二層樓: 現值 300萬左右, 欠銀行餘額140萬左右, 欠家人餘額8萬左右, 月供共9千;
第三層樓: 現值 160萬左右, 欠銀行餘額70萬左右, 月供共三千, 收租約5千; (家人佔三千)


樓價共值約620萬 (有100萬屬家人擁有), 銀行欠款250萬, 家人欠款約10萬; 三層樓月供銀行共萬五 (其中兩千家人比), 供家人四千, 收租一萬, 其中三千屬於家人所有;
淨資產:     620 - 100 - 250 - 10 = $260萬
月供:         3000 + 9000 + 1000 = $13,000
租金收入: 5000 + 5000 - 3000  = $7000

每月淨供款: 13,000 - 7000 = $6000

即是說, TL 每個月用 $6000, 就控制了三層樓了; 當然, 其中一層他是小戶, 如有改變要與家人協議.

利率風險: 如果利率升至 6厘, TL 淨月供才萬三, 差不多比多一倍錢. 但這樣的話, 只是要他們兩公婆把每月儲蓄都放差不多放在供樓上.

雖然沒有深入相討, 但據我所知, TL 及 TL嫂月入共四萬多, 不足五萬. 另外, 我可以總括幾點:

1. TL跟TL嫂都是有計畫的人, 而且嚴守儲蓄及投資紀律;
2. TL跟TL嫂都是有正職, 收入雖然不是很高, 但有穩定收入;

3. TL 會跟家人一起投資, 增加槓桿, 但同時減低風險;
4. 第一層樓及第二層樓都是先出於需要才購買, 在買樓的過程, TL 先會去計 "現金流" 的問題, 然後才去想 "增值"的問題;


相對有錢人, TL 淨資產差不多, 家庭收入也差不多, 淨租金也差不多; 所以, 他是有錢人一個很好的 "對手", 是我的其中一個資產增值的指標.