依家入場是否傻?

與未有樓的朋友傾計, 往往都會傾到 "依家入場是否傻?" 的問題; 如果說, 可以繼續跟家人同住, 當然是最好不過了, 但如果屋企已經唔夠住, 要搬出 (如結婚或計劃生育)的話, 就是另外一個圖畫.

如果要買一層自住樓, 當3百萬計, 3成首期 90萬 加使費稅金約 6萬; 25年樓按每月供 $9500 (2.5厘息) 至 $12000 (約5厘息) ~~~ 依家約 2.2 - 2.5厘息; (H-PLAN OR P-PLAN 都差唔多)

假設息率不超過5厘

3年供款 $342,000 至 $432,000;
5年供款 $570,000 至 $720,000;

依家要租樓, 以三百零萬樓, 一般都要一萬至萬二: 例如荃灣綠楊新邨 5百幾呎單位, 依家三百幾萬, 租金萬一二至萬三四不等

假設不加租, 不被迫遷, 沒有其他雜費, 以萬二月租計:

租3年: $432,000;
租5年: $720,000;

相比之下,

以現金流計算, 租樓支出已經是買樓支出 (供款)的上限;

假設樓價下跌15%.....即45萬, 再加來回約12萬使費, 即是 57萬;

  如3年後賣出並換樓, 以57萬視作租金, 就比租樓貴;
  如5年後賣出並換樓, 以57萬視作租金, 也比租樓平;

假設樓價下跌10%.....即30萬, 再加來回約12萬使費, 即是 42萬;

  如3年後賣出並換樓, 以57萬視作租金, 也比租樓平;
  如5年後賣出並換樓, 以57萬視作租金, 也比租樓平;

例子中, 未有計及首期的一百萬如何得來, 也沒有計算那一百萬不買樓而作其他投資的機會成本.

這例子說明的不只是現在買樓是否明智的問題, 也解答了如何才是明智的問題.....如果買樓是用來自住的話 -對比起租樓, 只要居住年期夠長, 除非樓價長遠會跌至無價值, 根本不用太理會現價, 最重要是你的現金流可不可以支持到如果加息的支出問題 (比較3年跟5年的分別);

簡言之, 買樓住與租樓住的比較, 可從以下幾點得出:

1. 預計居住年期;
2. 預計樓市升跌及幅度;
3. 預計利率走勢及幅度;
4. 當然, 還有自己的收入穩定性.

很多人在比較過程都會忽略 "幅度", 在短期 (1-3年)的比較, 升或跌是直接影響決定因素, 然而, 在中期(3-5年)以至更長年期的比較, "幅度"的影響就會變得明顯卻被忽略. 所以, 一定要計清計楚, 唔好做錯決定先來後悔... 有錢人就有不少這類朋友, 早幾年有能力, 收入穩定, 樓價不高, 利率不高時不買, 到現在又來後悔...