買樓計劃 2012 (三) ~ 財務安排

上文 (買樓計劃 2012 (二))提到, 有錢人同有錢太太 (其實我地仲帶埋有錢囝囝)一齊睇完樓, 之後好快就決定成交了. 然後, 我們返到屋企就開始談論財務安排:

首先, 拎返 "買樓計畫2012" 入面的3個方案出來先:

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如果我要買樓, 就有幾個方案:

(一) 穩打穩扎式: 賣左其中一層套現一球買樓, 好處係夠安全, 但係就少一層樓在手收租;

(二) 做大業主式; 同銀行傾, 用現有兩層樓加按套現幾十萬出來比首期, 三層樓一齊供, 現有兩層樓出租 ~~~ 以現時有錢人的供樓銀碼來講, 就算銀行加返 "投資樓按"的利息 (一般加息1.5%-2%不等)落我兩層樓度, 我每個月都仲有錢回到, 幫補新樓供款添;

(三) 等待黎明式; 我同有錢太太傾過, 因為成交越來越少, 我地預期樓價在未來一兩年有機會有10%左右的跌幅, 如是者... 350變320, 380就變350, 即是首期連洗費就可以慳10幾廿萬; 不如等佢一年半載, 睇睇樓價係咪真係有得調整下, 就算無得減, 理論上都升唔起吧;

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因為已買左樓, 第三個方案就已經唔適用了, 剩下方案一同方案二選擇; 其中, 我已經跟銀行商量過, 因為政府政策改了, 投資類物業不可以高於樓價5成, 所以原來方案二也不可行了, 只剩下方案一 ~~~~~ 賣樓套現比首期.

銀行亦提醒, 另外一個問題, 就係有錢人的 "短期債務", 因為依家未賣出樓, 對於銀行來講, 供款係計晒三層樓, 再加上有錢人的短債, 供款對比收入已超過 48%, 超越銀行對供樓的還款上限, 所以最直接的方法是提早還款; 

然後, 就係落大訂: 因為有錢人的資金, 大部份都壓在股票、期權, 現金儲備不多, 所以要比得起大訂就要賣股賣權, 幸運地, 近期股價已上升不少, 令回水能力提升不少.