七成按揭? 九成按揭?

有朋友問有錢人, 如果想買樓, 應該做七成按揭還是九成按揭, 這個問題以前有錢人唔識得答, 因為我無經驗, 也無嘗試過計數, 但現在我可以講, 如果呢個係第一個自住物業或唯一一個自住物業, 除非閣下是有錢到可以唔洗做按揭, 想點買都得的情況, 否則, 越高成數按揭就是對你越有利.


在幾年前, 有錢人同有錢太太第一次買樓的時間都有討論過呢個問題, 當時, 有錢太太就好想比多啲首期, 而有錢人就因為太窮, 真係多個仙都拎唔到出來, 所以, 最後我地上左9成半按揭的尾班車, 之後好似已經取消左9成半按揭了.

回想起來, 當時是有點走運的. 做9成半按揭, 分25年還 (有錢人本想玩30年, 但有錢太太就死都唔肯), 之後個個月還那一點點錢, 很輕鬆地做業主. 個個月雖被強迫"儲錢", 但就對生活造成的實際壓力不大.

其實, 做高成數按揭對年輕人, 尤其對投資有點心得的人是越有利的, 一般來講, 近年按揭利率都在 P-3%左右落墨, 令到實際利率大約是 2%左右的水平, 即是一百萬先比2萬銀利息一年, 唔好講話放在銀行收息唔夠1%咁慘, 其他的任何投資, 要做到2%以上的回報實在不難吧, 買盈富基金都3% 息率. 如果做9成按揭對比7成按揭, 即是每一百萬留多廿萬做投資, 在買樓自住的低風險槓桿之中,  加大投資額及回報, 當然, 風險是有的, 但已被30年的按揭"保護"了.

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如果以三百萬樓及P-3%為按揭息率作為例子:

三成首期要 $90萬, 供30年, 每月供款約$7,760:
頭三年總供款約$28萬, 當中約$16萬供本, $12萬供息

一成首期要 $30萬, 供30年, 每月供款約$9979:

頭三年總供款約$36萬, 當中約$20.5萬供本, $15.5萬供息

如果以上述例子, 即是說平均每個月供多$2,000, 三年共比多約$3.5萬作為拎返60萬現金的代價,  

有甚麼辦法可以較安全地在三年裡以$60萬本金去賺到$3.5萬~~~ 即平均每年$1.5萬, 每個月$1,250? (以下是一些選擇)

1) 買$40萬盈富基金, 每年息率3%, 股息唔洗再投資都已經一年$1.2萬派息; 剩餘20萬可以"喉"低位加注又得, 做BOND FUND收息又得, 點都得;

2) FULL-PAY買車位, 放租 ....60萬買兩個, 每個車位大約收千零兩千一個月租金, 一個月頭收兩三千, 夠比利息有餘了; (但近期車位都比人炒高埋, 未必有咁平了...);

3) 玩股票期權, 要賺千零蚊, 可以SP/ SC即月價外....一般價外的SP/ SC的收益率大約一個月2%-4%不等, 即是$10萬按金已有$2,000權金收到, 當然風險是有的 ~~~ 如果股票波動得咁勁, 就要買入或賣出股票了;


當然, 投資汲及風險, 有些投資更有可能歸零, 上述講的是在買自住樓樓過程中可以幫助我們增加投資力度, 如何利用對現金流來說較安全的槓桿去増加現金流回報, 如果閣下有做足功課的話, 要好好利用九成按揭, 因為同一時間, 一般人只可以擁有一層九成按的樓而已!!!

共勉之!