買樓好定租樓好呢?

在現今的市況, 樓價對比一年前, 平均升了兩成, 對比三四年前更已經升近一倍, 所以, 有錢人認為依家買樓的人, 如果唔係心頭好, 又或者 "有錢無訂洗"的話, 不如等等先啦, 廢事一個浪衝埋嚟的時候, 你想避都避唔到:


假設:
1) 200萬樓, 三成首期, 做三十年樓按, 1%利率同3%及5%利率, 供款係幾多? 答案分別係$4,500, $5,900同埋$7,500;
2) 如果200萬樓的樓價上升左3成, 之後竟然跌返三成, 咁即係幾多錢? 200*1.3*0.7 = 182萬

情況 A) 你買左呢層樓, 比左三成錢, 供左兩年款, 利率變為5%, 樓價升過又跌返, 仲要跌特... 兩年大約供左11萬左右, 另外首期60萬, 即係total比左71萬, 仲欠銀行132萬幾, 不過, 利率升返到5%, 你個每月即時要供$7,500 (仲未計差餉管理雜費)...

情況 B) 你無買呢層樓, 只係用$7,500租, 兩年租金即是 $180,000. 兩年之後, 你仲有60萬現金在手(假設60萬只放銀行無收息無投資)...

你認為情況A) 會好啲, 定還是情況 B) 會好啲呢?

計條好簡單的數學題:
情況 A): 兩年比左71萬CASH, 無晒cash, 之後仲欠銀行$132萬幾, 如果把屋變賣, 淨返$50萬現金, 唔變賣就繼續個個月供$7,500; 但有層樓揸手;
情況 B): 兩年比左18萬CASH, 淨返$60萬現金, 月租繼續$7,500 or 更低 (cos' 樓價下跌);


你會選擇 A) or B) ???

如果樓價係上升3成之後無下跌又如何?

情況 A): 兩年比左71萬CASH, 無晒cash, 之後仲欠銀行132萬幾, 如果把屋變賣 ($260萬賣出), 淨返$128萬現金, 唔變賣就繼續個個月供$7,500, 但有層樓揸手;
情況 B): 兩年比左18萬CASH, 淨返$60萬現金, 月租繼續$7,500 or 更高 (cos' 樓價上升);

咁, 你又會選擇 A) or B) ???
(p.s. 上述假設無計經紀佣金, 稅金及其他雜費)
 
其實, 上述兩個情況, 係想講及買樓風險因素:
1) 利率不會永遠咁低, 升返去5%左右是正常水平 ~ 影響每月供款額度 - 所以, 要有心理/ 荷包準備隨時被加息, 唔會下下計得咁盡;
2) 樓價不會永遠上升, 升咁多之後跌返咁上下是正常的(通常仲會跌特一段時間) ~ 影響樓價/租金, 所以, 買樓住就唔好望 "保值";

另外, 仲有一個因素, 對於諗緊買樓定租樓的人來講, 係好少諗到的: 你的現金有無其他更好的"投資"? 巴菲特就唔會投資物業, 因為佢投資股票的回報更可觀, 可觀到一個情況就係夠賺埋交租嗰份!!! 買樓住係消費, 係應該以"WILLINGNESS" & "ABILTIY"去衡量.

如果你係以 "安居樂業"角度出發, 而你又有足夠的現金, 加上你唔識其他更有效的投資方法, 仲有乜好諗? 快快搵層買左去, 做一個可以讓自己供得舒服的年期上會啦. ~~ "安居樂業"嘛, 係"消費", 唔係 "投資" 唔洗講回報, 係講 "satisfaction" 呀!! 就算樓價跌5成or升5成又如何?? 你都係咁供, 都係咁喺 "安居樂業"入面取得 "satisfaction"之嘛, right? 最緊要計好加息之後供款都攪得掂.