買樓計劃 -做功課 ~ 銀行查詢

之前同大家分享了未完成的 "買車經驗", 今次唔係想繼續呢個話題, 因為有錢人一早已經同車行的朋友講左, 唔洗為有錢人急, 因為我根本唔會急於在農曆年之前買車揸, 即係話, 有錢人唔會因為節日效應胡亂消費; 同時間以有錢人的經驗, 通常有車想賣的人都會願意在農曆年之後減價出售, 始終過時過節, 有架車揸住去邊都方便啲.

但有錢人唔同, 我係諗住 "長揸"的, 所以可以等得, 等到有靚車加靚價先會出手, 反正我返工都唔會揸車 -油費又貴, 車場仲貴, 加加埋埋分分鐘貴過我日日搭的士返工, 搭公共交通工具訓下覺好過啦.

講返今日個話題, 就係有關於我自己的買樓計劃:

依家有錢人手頭上有兩層樓, 一層自住, 一層就收緊租, 咁我就走去問銀行, 如果我想要買多層樓自住可以點做呀, 個銀行職員即時話:

『有錢人先生, 你依家有兩層樓, 其實如你要買第三層, 都係咁計嫁姐, 你比得起3成首期, 然後聲明你住緊嗰層繼續住, 咁你咪可以用自住式嘅樓按PLAN囉, 如果你想出租依家住緊個單位, 咁銀行都係會加返啲息上去之嘛. 可能 1% -2%左右啦.』

咁我又問, 如果我無咁多錢比3成首期, 但我又想買樓咁點呀?? 職員就話喇:

『咁你就要拎埋依家嗰層樓出來做個加按拎錢 "填"數囉, 但利息又會高返少少嫁嘞...』

雖然銀行職員講的事我都已知, 但從佢口中講多次, 感覺又好似更真實左, 但要咁做, 即是我要將現有的樓以現價加按去 "幫補"我買第三層樓時不足的現金, 即是以 "現價"去借三層樓的7成錢, 然後我就每個月供三層樓, 當然, 其中兩層樓係可以租比人幫我供樓嘅.

如果以現在的經濟利息境況發展的話, 我今年內去買第三層樓是可以的, 但我想等我心怡的單位擺多陣先, 因為我相信呢期好多都係 "有價無市"的狀況, 再過多幾個月, 樓價應該會再略略向下調, 雖然預期幅度不大, 但心理上就會變成買家市場而非現在的拉鋸市況, 咁到時我先出手也未為遲也.

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問題係, 之後遇有 "意外改變", 點算? 以下是有可能發生的問題:

1. 加息 ~~~ 我可以頂到幾多厘息呢? 簡單講, 每借100萬, 1厘息就係1萬, 一個月利息就大約1千; 咁根據上述假設, 如全部三層樓都借7成: 我要借 (470+350)萬*0.7 = 574萬, 每月每厘息要比5千幾6六蚊, 又假設我可以實收淨租金萬五, 即是大約可以用租"頂"得住3厘息左右, 另外本金假設以廿五年還, 每月要還兩萬 (以三十年計就還萬五) ~~~~ 粗略計, 實際年利率就算升到上5厘都仲頂得住而無須改變生活模式; 加息5-10厘的話就要減少消費, 加息超過10厘就過了境界線, 要減磅了;

2. 失業 ~~~ 雖然有錢人同有錢太太的工作都好穩定, 無甚麼被炒危機, 但若然出現此情況, 最直接的解決方法一定係出售其中一層樓套現減債;

3. 樓價大跌 ~~~ 只要銀行唔call loan, 唔會有甚麼問題;


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繼續為換樓作準備, 努力搵錢!!!