加按 201102 (2)

上次加按 201102 講到, 有錢人已經做了加按, 今次想記錄下是次加按我做過的事及學到的東西, 希望下次再做同樣的事情時有得參考:
首先, 做加按的程序同買樓做按揭的程序差唔多:

1. 格價: 不同的銀行有不同的offer, 有些可以借多些給貸款人, 有些利息低少少, 有些個plan 可以自由點; 通常每間銀行都會幫貸款人做個簡單的估價及報價 (確實的offer要比左表先會有)

2. 申請: 填表, 比proof ~ 身份証, 收入証明, 糧單(最近3個月以及銀行出糧record), 稅單(最近一年), 住址証明;

3. 等..... 一個星期左右會成個plan可以 "講"比你知, 比以前快了;

4. 簽約, 收錢


我今次加按過程, 我計過甚麼數呢? 做過甚麼準備?

現金流: 這是最最最重要的, 不要以為計你欠銀行多少錢, 還幾多年錢是最重要的事, 其實, 對任何一個項目來講, 現金流才是最重要; 歷史話比我地知, 所有個人同公司的破產原因, 唔係個人或公司賺唔到錢或者欠債, 而是沒有好好控制現金流, 或是現金流沒有像預期般發生, 更甚者, 是突發事情令現金流出現變化, 短期內 "週轉不靈", 破產走佬收場;

一個簡單的問題, 如果每個月的現金流入大過現金流出, 代表甚麼? 答案係, 每月現金淨流入 (這是第一重事項, 這是無論如何都一定要保持的).

但是, 計算上有現金淨流入都是不足夠的, 因為風險及意外永遠都會在大家以為不會發生又或是最不想它發生時出現, 最多的方法就是為風險做準備. 雖然我借多了錢, 但為了安全, 我同時要求把還款年期拉長, 令到每個月的還款額減少 ~ 原因是我預期未來利率只有上升一途 (雖不知是何時會開始加息), 所以現在減少了的還款就是用來為未知的加息做準備, 如果:

1. 被加息, 因拉長還款年期而減少了的每月還款額就成為了現金流的buffer, 不會出現每月淨流出; 一個月兩個月淨流出不是大問題, 但如果個個月都淨流出就變成大問題;
2. 沒有被加息, 增加了的每月淨流入就可以變成儲蓄與投資, 對比現在的不足2% 利率, 我好有信心自己的投資回報可以高過成本;

如何計? 用EXCEL, 一個column是日期, 一個是收入, 一個是支出, 一個係收入減支出, 就這樣簡單, 小學生都做到; 想詳細些? 多幾個column細分收入來源, 多幾個column細分支出項目;
做定一個五年預算, 錯誤及修正一定有, 但起碼自己知道自己個"底"先囉 (如想要file master, 請留言留e-mail)

另外, 就是多了些錢, 可以做甚麼? 我分開了三部份處理:

1) 現金儲備: 我問銀行借多了錢的主原樓價上升, 但樓價可升可跌的嘛, 如果樓價下跌好多, 銀行是有可能追差價的 (雖然我曾經講過, 一般情況下香港的銀行就算樓價下跌幾成都好少追差價, 但我唔知自己唔會唔樣衰衰樹左敵唔知,跟手被人玩嫁嘛), 儲備數額為預計樓價下跌30%之後的3成首期與現價3成首期的差異 ~ 今次大概是我加按額的三分之一; (我稱此為 "差價準備金")

2) 低風險收息投資項目: 債券基金/ 債券/ 人民幣定存/ 月供收息藍籌股/ 指數基金... 現在, 這一類形投資, 一般息率回報在3%-5% 不等, 即是說, 我在1) 的利息支出, 已經可以用這個項目的股息/ 分紅支付;

3. 自己喜歡的投資項目: 一個要求, 回報不要少於最優惠利率 (現在是5%左右); 因為之前兩個部份已經確保了自己不會因為銀行追差價而無錢比, 又確保了  "差價準備金" 的利息已被支付, 所以這個部份就後顧就可以免了;


這個加按操作看似沒風險?..... (待續)